Dans le droit civil français, une SCI (Société civile immobilière) est une société civile, ayant un objet immobilier. Parfois, celle-ci peut aussi se nommer « Société de gestion immobilière ». Ainsi, contrairement à d’autres formes juridiques, la SCI se différencie par le caractère de ses activités.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique qui se différencie des autres sociétés.

SCI : définition

Créer une SCI permet de constituer, ainsi que de gérer, un patrimoine à plusieurs. En effet, c’est la Société civile immobilière qui détient le patrimoine immobilier. Néanmoins, chaque associé reçoit des parts sociales. Ces dernières sont proportionnelles à l’apport de chacun.

Comme toutes les formes de sociétés, la SCI ne déroge pas à la règle et dispose de statuts permettant de déterminer son fonctionnement. La rédaction de ces statuts permet entre autres de définir les modalités de prise de décision à l’unanimité ou à la majorité.

En outre, les associés d’une Société civile immobilière nomment un gérant chargé de s’occuper quotidiennement des biens immobiliers détenus par la société, sans nécessiter de formalités supplémentaires auprès des autres associés.

Quelles sont les caractéristiques d’une société civile immobilière ?

Les principales caractéristiques d’une Société civile immobilière sont les suivantes :

  • Se constitue d’au minimum deux associés, il peut s’agir de personnes morales ou bien physiques ;
  • Aucun capital social minimum n’est demandé ;
  • Son immatriculation se réalise au RCS (Registre du commerce et des sociétés) ;
  • Est soumise à l’impôt sur le revenu ;
  • Possède un ou plusieurs gérants ;
  • Permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ;
  • Les actifs peuvent être des apports en numéraires, en nature ou bien en industrie ;
  • Enfin, une Société civile est dite « transparente », les associés qui la composent sont responsables de ses dettes de façon indéfinie et leur responsabilité dépasse la proportion de l’apport au capital social.

Société civile immobilière : quels sont les avantages ?

Une Société civile immobilière possède de nombreux avantages. Elle offre notamment :

  • Une gestion facile du patrimoine ;
  • Une transmission simplifiée du patrimoine.

SCI : la gestion du patrimoine

Au sein d’une Société civile immobilière, les associés se partagent les dettes ainsi que les bénéfices générés par le bien détenu par la société. De ce fait, dans le cas où des travaux sont nécessaires sur les biens détenus, tous les associés se partagent les coûts en fonction des parts sociales qu’ils détiennent.

Par ailleurs, pour céder un bien, il est essentiel d’obtenir l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales de la société. S’il y a un désaccord ou des divergences d’opinions, la SCI offre une protection du patrimoine. Enfin, la Société civile immobilière se révèle particulièrement adaptée à la gestion d’un patrimoine familial.

SCI : la transmission du patrimoine

Second avantage, la transmission du patrimoine dont profite une Société civile immobilière.

En effet, si un parent désire transmettre son bien immobilier à son enfant, alors il aura la possibilité de lui céder des parts de sa SCI, et ce, de manière successive.

Ainsi, le parent bénéficie d’abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe :

  • De 100 000 euros par enfant ;
  • Pour chaque donation ;
  • Et renouvelable tous les 15 ans.

Comment créer une Société civile immobilière ?

Pour constituer une société civile immobilière, un entrepreneur doit :

  • Rédiger les statuts, en indiquant le gérant ainsi que le siège social de la société ;
  • Constituer le capital ;
  • Déposer ce capital auprès d’une banque ;
  • Effectuer la publication d’un avis de création de la société dans un journal d’annonces légales (JAL) ;
  • Immatriculer la société en ligne sur le site du Guichet des formalités des entreprises.
 

À noter

Le domicile du gérant peut faire office de siège social de la société.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe plusieurs types de Sociétés civiles immobilières.

Type de SCI Présentation
De gestion ou de location Il s’agit du modèle classique. Celui-ci permet à des individus n’appartenant pas nécessairement à la même famille de posséder un bien immobilier en commun, ou bien de le louer.
Familiale Il s’agit du même type de SCI que précédemment cité. Néanmoins, la différence réside dans le fait que cette SCI appartient aux membres d’une même famille. En outre, il est possible de devenir salarié de sa propre SCI familiale.
Attribution

Celle-ci est utile pour construire ou bien pour acquérir des biens immobiliers. Ensuite, ces derniers seront partagés entre les associés en :

  • Nue propriété
  • Jouissance
  • Pleine propriété
Construction vente Elle permet de faire de la promotion immobilière en réalisant l’achat, mais aussi en construisant un immeuble. Ainsi, l’objectif sera de réaliser une plus-value.
Jouissance à temps partagé Une telle société a pour objectif le partage de l’usage des biens entre les différents associés.
 

Attention

Avec une SCI de construction-vente, si l’objectif est de construire des biens immobiliers pour les vendre et réaliser un profit, il y a un risque que l’activité soit considérée comme commerciale. De ce fait, cela pourrait entraîner une modification de la nature de la société, la soumettant ainsi à l’impôt sur les sociétés au lieu de l’impôt sur le revenu.