Un loueur en meublé professionnel (LMP) est une personne qui dédie son activité professionnelle à la location de logements meublés. Il s’agit d’un statut juridique qui implique un statut fiscal particulier.

Quelle est la définition d’un LMP, un loueur en meublé professionnel ?

Un loueur en meublé professionnel est une personne dont l’activité principale est la location de biens immobiliers meublés. On considère qu’un bien immobilier comme meublé quand il dispose de tout le mobilier indispensable à un locataire pour y vivre correctement.

Les biens qui peuvent être mis en location de la sorte sont très variés :

  • Studios,
  • Appartements,
  • Maisons,
  • Chambres, etc.

On appelle aussi les personnes qui dédient leur activité professionnelle à ce type de location des LMP. Elles bénéficient d’un régime fiscal particulier.

À noter : les loueurs en meublé non professionnels n’ont pas l’obligation de s’inscrire au RCS, le registre du commerce et des sociétés.

Qui a le statut fiscal de LMP ?

Les personnes qui peuvent avoir le statut de LMP sont celles qui remplissent deux conditions. D’un côté, la somme totale des gains provenant de l’activité de location doit dépasser les 23 000 euros annuels. Cette somme prend en compte l’ensemble les loyers, charges et taxes comprises. On la calcule sur l’année civile et pour un foyer fiscal.

De l’autre côté, les revenus engendrés grâce à cette activité de location doivent dépasser les montants gagnés au moyen d’autres activités. Par exemple, les loyers encaissés doivent être supérieurs aux éventuels salaires ou autres bénéfices industriels et commerciaux.

En résumé, on considère que la location meublée est une activité professionnelle dès lors qu’elle permet de dégager un certain revenu et qu’elle est habituelle.

Les personnes qui ne satisfont pas ces deux critères ont un autre statut. Il s’agit de celui de LMNP, loueur en meublé non professionnel.

Loueur en meublé non professionnel : quelle fiscalité ?

La fiscalité du loueur en meublé professionnel dépend de son régime d’imposition.

LMP : impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés

Si le loueur en meublé professionnel a choisi le régime de l’impôt sur le revenu (IR), il devra déclarer ses revenus de location dans la catégorie des BIC, les bénéfices industriels et commerciaux. En revanche, s’il a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), il devra déclarer ses revenus par le biais du formulaire 2065-SD.

Dans la mesure où l’activité des LMP est une activité professionnelle, ils peuvent déduire certaines dépenses des loyers qu’ils perçoivent. Il s’agit des :

  • Frais d’établissement (dépenses pour le notaire ou la création d’une société, par exemple),
  • Frais d’entretien et de réparation,
  • Dépenses en assurances et en gestion,
  • Impôts locaux,
  • Intérêts d’emprunt.

De plus, les LMP qui sont sous le régime d’imposition de l’IR ou de IS peuvent aussi déduire des frais d’amortissement sur le mobilier ou l’amélioration du logement. Ces déductions peuvent aller de 5 à 10 ans, à raison d’une déduction de 10 % à 20 % par an.

LMP : micro-BIC

Si le LMP est auto-entrepreneur, il peut choisir de déclarer ses revenus sous le régime fiscal du micro-BIC. Cette option n’est possible que pour les micro-entrepreneurs dont le chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à :

  • 176 200 € pour les meublés classés ;
  • 76 200 € pour les meublés non classés.

À la différence des autres régimes d’imposition, le micro-BIC ne donne pas la possibilité de déduire certains frais (frais de gestion, d’assurance, de réparation, impôts locaux…). En revanche, il donne droit à un abattement forfaitaire de 50 %.

Autres déductions et exonérations

Quelque soit son régime d’imposition, le LMP peut bénéficier d’une déduction des déficits sur son revenu global. Ces déficits peuvent, entre autres, provenir de charges assumées pour commencer la location. Concrètement, on peut déduire un tiers de ces charges chaque année, pendant les trois premières années. Il n’y a pas de limite sur le montant de ces déductions.

Ensuite, les loueurs en meublé professionnels peuvent aussi pratiquer l’amortissement sur l’achat des biens immobiliers eux-mêmes. Pour ce faire, il faut se baser sur la durée de détention du bien. Par exemple, si le professionnel estime conserver le bien pendant 50 ans, il pourra déduire chaque année 2 % de son prix d’achat.

Enfin, les loueurs en meublé professionnels ont droit à une exonération d’impôt sur les plus-values de cession. Quand le LMP a dégagé, grâce à ses activités de location, un revenu inférieur à 90 000 euros hors taxes sur les deux années civiles qui précèdent la cession, cette exonération est totale. Si ce revenu est compris entre 90 000 euros et 126 000 euros, l’exonération est partielle.

Les loueurs en meublé professionnels payent-ils des impôts locaux ?

Les loueurs en meublé professionnels payent des impôts locaux. Il s’agit de :

  • La taxe foncière,
  • La CFE (cotisation foncière des entreprises),
  • Et la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).

À noter

Si le LMP a dégagé un chiffre d’affaires hors taxe inférieur à 500 000 euros, il ne paiera pas la CVAE. Par ailleurs, il ne paiera pas non plus la CFE sur les parties qu’il loue quand elles font partie de son logement principal. 

Loueur en meublé professionnel et non professionnel : quelles différences ?

La principale différence entre un loueur en meublé professionnel et un non professionnel réside dans les revenus générés par cette activité de location. Ainsi, si les loyers que perçoit le foyer fiscal sont inférieurs à 23 000 euros annuels, le loueur ne sera pas considéré comme professionnel. Il en est de même si les revenus perçus grâce aux locations sont moindres que les revenus perçus avec d’autres sources, comme des salaires.

Cette différence joue sur les régimes d’imposition. En effet, les revenus qui proviennent d’une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) doivent se déclarer sous le régime de l’impôt sur le revenu ou du micro-BIC. En d’autres termes, le régime de l’IS ne concerne pas les LMNP.

Pour finir, certains professionnels ne rentrent pas dans la catégorie des loueurs en meublé professionnels. Il s’agit de ceux dont l’activité n’implique pas seulement la location d’un bien meublé. Parmi eux, on peut citer, par exemple, les activités de parahôtellerie, comme les chambres et tables d’hôtes. Ces établissements impliquent d’autres services, tels que le ménage, le service de repas, ou encore l’accueil…