Prévu par le Code civil à l’article 578, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Qu’est-ce que l’usufruit ?

L'usufruit est l'association de deux droits démembrés du droit de propriété : l'usus et le fructus.

Il représente le droit d’utiliser un bien - détenu par un nu-propriétaire - et d’en percevoir les revenus. Il s’agit d’un démembrement de droit de propriété entre:

  • l’usufruitier qui peut jouir du bien et a le droit de l’utiliser et d’en percevoir des revenus (l’habiter, le louer ou le vendre, dans le cas d’un bien immobilier)
  • le nu-propriétaire qui dispose d’un bien à sa guise, et qui, éventuellement a le droit de le modifier ou de le détruire,

Quels sont les différents types d’usufruit ?

 

Usufruit selon son origine

S’il a été établi par la loi, il s’agit d’un usufruit “légal”. Cet usufruit est rencontré lors d’une succession : le conjoint survivant peut recueillir 100% de l’usufruit (Article 757 du Code Civil). Dans l’autre cas, l’usufruit n’est pas subi mais prévu par l’homme : c’est lui qui décide de démembrer son bien.

Usufruit selon la durée

L’usufruit peut aussi être différencié en fonction de sa durée : viagère (jusqu’au décès de l’usufruitier) ou temporaire (pour un nombre déterminé d’années).

L’usufruit viager ne peut être accordé qu’à une personne physique puisque l’usufruit constitué au profit d’une personne morale ne peut excéder une durée de trente ans (article 619 du CC). 

Usufruit selon le nombre de titulaires

En fonction des situations patrimoniales et dispositions effectuées, l’usufruit peut appartenir à une ou plusieurs personnes en même temps :

  • Usufruit conjoint : dans ce cas, un usufruit est détenu par plusieurs personnes. Chaque usufruitier détenant le droit divisé par le nombre de titulaires du droit. Nous retrouvons ce type de démembrement lorsque les époux se séparent de la nue propriété et se réservent l’usufruit.
  • Usufruit successif : l’usufruit successif permet de poursuivre le droit d’usufruit lors du décès du premier usufruitier. Il s’agit souvent de dispositions matrimoniales ou la loi prévoit un droit d’usufruit au profit de l’époux survivant lors d’un décès d’un conjoint.
  • Usufruit selon la nature du bien

L’usufruit est un droit qui peut aussi bien se porter sur des biens mobiliers ou immobiliers.

Si le bien  en question est du type immobilier, les règles normales du démembrement s’applique. L’usufruitier doit rendre ce bien au nu-propriétaire au moment de l’extinction : viagère ou temporaire.

Comment prend fin l'usufruit ?

 

Les situations suivantes mettent fin à l'usufruit :

  • Décès (sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament)
  • Expiration du délai pour lequel il a été convenu
  • Lorsque le titulaire de la nue-propriété ou de l’usufruit devient la même personne
  • Non-usage pendant 30 ans
  • Renonciation à l'usufruit
  • Perte totale de la chose du bien
  • Abus de jouissance de l’usufruitier (dégradation du bien ou défaut d’entretien)
  • Lorsque l'enfant titulaire de la nue-propriété d'un bien arrive à ses 16 ans (l'usufruit légal des parents sur ce bien prend alors fin)

Comment calculer la valeur d’un usufruit ?

 

Lors de l’évaluation de la valeur d’un usufruit, un barème fiscal - établi en fonction de l’âge de l’usufruitier - s'impose afin de calculer les droits dus par l'usufruitier et/ou le nu-propriétaire en cas de donations, ventes, échanges, successions, apports en société, etc. Ce barème s’applique dans le cas d’usufruit viager et non temporaire.

Quels sont les principales obligations de l’usufruitier ?

Un usufruitier s’engage à respecter certaines règles :

  • Demander à effectuer un inventaire s'il s'agit d'un bien mobilier
  • Faire un constat de l'état du bien s'il s'agit d'un bien immobilier
  • Veiller à la bonne conservation du bien
  • Payer la taxe foncière (tous les ans)
  • Payer la taxe d’habitation (si l’usufruitier habite dans ce logement au 1er janvier de l’année en cours) s'il s'agit d'un bien immobilier
  • Une caution doit être versée et pourra être utilisée en cas de conflit avec le nu-proprietaire
  • Faire toutes les réparations d’entretien et de réparations dans le but de conserver l’était initial du bien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire sauf si elles résultent du défaut d'entretien de votre part.