Un loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, est une personne qui met un bien en location avec tout le nécessaire pour que son locataire puisse y vivre. Sa particularité est que les revenus provenant de cette activité sont inférieurs aux autres revenus de son foyer fiscal ou au seuil de 23 000 euros. Il s’agit d’une activité commerciale qui doit être déclarée. Pour devenir loueur en meublé professionnel, il faut s’adresser au greffe du tribunal de commerce ou au SIE.

Le loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, qu’est-ce que c’est ?

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une personne qui met des locaux en location avec tous les meubles indispensables pour y vivre correctement. Le LMNP n’assure pas de services propres à l’hôtellerie, comme le ménage, l’accueil de la clientèle, le petit déjeuner ou le linge de maison.

Deux catégories de personnes peuvent être considérées comme loueurs en meublé non professionnel. Il s’agit premièrement de celles dont les revenus dégagés par cette activité locative ne dépassent pas 23 000 euros annuels par foyer fiscal.

Deuxièmement, il s’agit des personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

  1. Les revenus qu’elles dégagent grâce à cette activité locative peuvent être supérieurs à 23 000 euros par an.
  2. Ces mêmes revenus sont imposables sur le revenu.
  3. Ces mêmes revenus ne dépassent pas le montant des autres revenus qui entrent dans les catégories suivantes :
    • Traitements,
    • Salaires,
    • Pensions,
    • Rentes,
    • BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui ne proviennent pas d’une activité de location en meublé non professionnel,
    • BA (bénéfices agricoles),
    • BNC (bénéfices non commerciaux),
    • Gérants et associés mentionnés à l’article 62 du Code général des impôts.

Les loueurs qui génèrent des revenus supérieurs à ces seuils grâce à la location meublée passent dans la catégorie du loueur en meublé professionnel (LMP).

Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?

Pour devenir loueur en meublé non professionnel, il faut s’inscrire au répertoire Sirene. Pour cela, il faut s’adresser au greffe du tribunal de commerce compétent. Il correspond à celui où se situe le logement. Les biens mis en location devront faire l’objet d’une déclaration. Cette démarche est gratuite. Elle n’entraîne pas d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

En Alsace-Moselle et dans les DROM, par contre, il ne faudra pas passer par le greffe mais par le SIE, le service des impôts des entreprises. Il faudra remplir le formulaire Poi de personne physique exerçant une activité non salariée indépendante.

À la suite de ces démarches, le LMNP recevra un numéro de SIRET. Il en aura besoin lors de sa déclaration d’impôts. En effet, il faut reporter les revenus provenant de cette activité sur le formulaire de déclaration nº 2042-C-PRO.

Quelle fiscalité s’applique au loueur en meublé non professionnel ?

La location en meublé non professionnel est une activité commerciale. Par conséquent, ses revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comme les revenus de ce type de location proviennent d’une activité commerciale, ils sont soumis aux impôts locaux. Parmi ceux-ci, il y a la :

  • CFE (cotisation foncière des entreprises),
  • Taxe foncière sur les propriétés bâties (elle concerne le propriétaire du logement),
  • Taxe d’habitation (elle concerne le propriétaire dès lors qu’il habite le logement une partie de l’année).

En fonction de sa situation, le bénéficiaire le LMNP pourra opter pour l’un des trois régimes d’imposition suivants :

  • Micro-BIC,
  • Régime réel simplifié,
  • Régime réel normal.

Quelles sont les exonérations fiscales du LMNP ?

Le LMNP ne paye pas d’impôt sur cette activité s’il remplit les deux conditions suivantes :

  • Il loue une partie de son logement occasionnellement (un jour, une semaine ou un mois) à des personnes qui n’y élisent pas domicile,
  • Les revenus générés par cette activité ne dépassent pas les 760 euros par an, tout compris.

Par ailleurs, si le LMNP sous-loue une partie de sa résidence principale, il ne paiera pas non plus d’impôt s’il remplit les deux conditions suivantes :

  • Les espaces loués constituent la résidence principale du locataire (il peut aussi s’agir d’une résidence temporaire si le locataire est étudiant, apprenti ou travaille avec un contrat saisonnier),
  • Le loyer est raisonnable.

À titre indicatif, en 2020, on qualifiait un loyer de raisonnable s’il ne dépassait pas 190 euros par mètre carré en Île-de-France et 140 euros par mètre carré dans les autres régions.

Un LMNP paye-t-il la TVA ?

En principe, les LMNP ne payent pas de TVA. Toutefois, s’ils fournissent des prestations de service, celle-ci peuvent-être soumises à la TVA. Il peut s’agir, par exemple, du service d’un petit-déjeuner, de la mise à disposition d’une ligne téléphonique ou du nettoyage du linge de maison.  Par ailleurs, les associations et les collectivités locales bénéficient d’une exonération de TVA quand elles mettent des gîtes communaux en location. Enfin, les logements-foyers ont eux aussi droit à une exonération de TVA. Ces sont des logements individuels rattachés à des espaces collectifs équipés, à destination de personnes âgées autonomes mais en situation d’isolement.

Dès lors, plusieurs catégories de personnes payent la TVA sur leur bien en location. Il s’agit d’un côté des locations en hôtels de tourisme classés ou en villages de vacances classés ou agréés. Dans une moindre mesure, la TVA s’applique également sur les hébergements en résidences de tourisme classées ou en villages résidentiels de tourisme.

De l’autre côté, on retrouve les personnes qui proposent, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations de service suivantes :

  • Ménage,
  • Linge de maison,
  • Petit-déjeuner,
  • Accueil (même non personnalisé).