Un bail professionnel désigne un type de contrat de location. Il concerne les personnes qui ont une activité professionnelle qui n’est ni artisanale, ni, agricole, ni commerciale, ni industrielle. Il ne vaut que pour un local à usage exclusivement professionnel. Si tout un chacun peut le rédiger, il doit tout de même contenir certains éléments. Il diffère du bail commercial et dérogatoire sur plusieurs points.

Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?

Un bail professionnel est un contrat de location réservé à certains professionnels. Il s’agit de ceux qui n’exercent pas une activité :

  • Artisanale,
  • Agricole,
  • Commerciale,
  • Industrielle.

Il concerne des locaux qui servent exclusivement à l’exercice d’une activité professionnelle. Par conséquent, on ne peut pas recourir à des baux professionnels pour des locaux qui sont à la fois un lieu de vie et un lieu d’exercice professionnel. Si le locataire se trouve dans cette situation, il faudra qu’il signe un bail mixte.

Qui peut signer des baux professionnels ?

Seuls les professionnels qui déclarent leurs revenus sous le régime fiscal des bénéfices non commerciaux (BNC) peuvent signer des baux professionnels. De fait, il s’agit surtout des professions libérales, réglementées ou non. On retrouve par exemple des :

  • Avocats,
  • Médecins,
  • Architectes,
  • Experts-comptables,
  • Consultants…

Comment faire un bail professionnel ?

Forme du bail

La forme d’un bail professionnel ne suit aucune norme particulière, si ce n’est qu’il doit se présenter sous une forme écrite. Ainsi, le locataire et le bailleur peuvent le rédiger eux-mêmes. 

Cependant, s’ils préfèrent, ils peuvent en confier la rédaction à un notaire. Certains préfèrent aussi le faire contresigner par un avocat.

À noter : si la durée du bail excède 12 ans, il faudra l’établir devant un notaire.

Contenu du bail

Comme tout type de bail locatif, les baux professionnels doivent mentionner les informations suivantes :

  • Identité du bailleur et du locataire,
  • Description du local,
  • Durée du contrat,
  • Montant du loyer,
  • Conditions de paiement,
  • Conditions de révision du loyer,
  • Montant et répartition des charges,
  • Obligations du bailleur et du locataire.

De plus, il faudra annexer trois documents :

  • Le diagnostic de performance énergétique, le DPE,
  • Le diagnostic amiante,
  • L’État des risques naturels, miniers et technologiques, l’ERNMT.

Pour finir, il faut savoir que la durée d’un bail professionnel est de six ans minimum. Par contre, il n’y a pas de durée maximum.

Comment renouveler un bail professionnel ?

Quand un bail professionnel se termine et que ni le locataire, ni le bailleur ne se sont manifestés, il se renouvelle automatiquement. Le contrat est alors reconduit aux mêmes conditions.

Toutefois, le bailleur peut décider de changer les conditions du contrat, comme le montant du loyer. Dans ce cas, il doit prévenir le locataire six mois avant la fin du bail. Si le locataire n’accepte pas ces nouvelles conditions, le bail n’est pas renouvelé à son terme.

Il faut savoir que le bail professionnel ne donne pas au locataire le droit au renouvellement. Cela signifie que si le propriétaire souhaite changer de locataire à la fin du contrat, il n’a pas à motiver sa décision. Il devra seulement en informer le locataire six mois avant la fin du contrat.

Comment résilier un bail professionnel ?

Comme nous l’avons vu, le bailleur peut résilier un bail professionnel quand il arrive à son terme, en prévenant le locataire six mois avant de son intention de ne pas renouveler le contrat. Avec ce type de résiliation, le locataire n’a pas droit à une compensation financière.

Il n’existe qu’une seule situation où le bailleur peut rompre le bail professionnel avant son terme. C’est lorsque le locataire manque à ses obligations.

Quant au locataire, il peut résilier le bail à tout moment. Il lui suffit de prévenir le bailleur six mois avant de rendre les clés.

Quelle est la différence entre un bail professionnel, commercial et dérogatoire ?

Un bail commercial est un destiné à des professionnels qui exploitent un fonds de commerce ou qui exercent une activité :

  • Commerciale,
  • Industrielle,
  • Artisanale.

Le bail dérogatoire est destiné aux mêmes professionnels mais il s’agit d’un bail précaire. Il ne peut pas excéder trois ans. Les baux professionnels, comme nous l’avons vu, s’adressent aux professionnels qui n’entrent pas dans les catégories précédentes. 

Par ailleurs, les baux commerciaux, donnent au locataire le droit automatique au renouvellement. Cela veut dire qu’une fois terminé, le bail se renouvelle automatiquement, aux mêmes conditions et que si le bailleur résilie le contrat, il doit indemniser le locataire.

Ce n’est pas le cas avec les baux professionnels. Quant aux baux dérogatoires, leur renouvellement est impossible.