Le bail dérogatoire fait partie des baux précaires. C’est un contrat de location à destination des professionnels. Sa durée est limitée dans le temps. De plus, il n’est pas possible de le résilier ou de le renouveler. Qu’il s’agisse du bailleur ou du locataire, il a ses avantages et ses inconvénients.

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire professionnel ?

Un bail dérogatoire est un contrat qui définit les conditions de location d’un local destiné à une exploitation artisanale ou d’un fonds de commerce. Les particularités de ce bail sont que :

  • Le propriétaire et le locataire ne s’engagent pas sur une longue durée,
  • Le locataire n’a pas le droit à un renouvellement,
  • La résiliation du bail est impossible.

Sous quelles conditions peut-on signer des baux dérogatoires ?

Pour signer ce type de bail professionnel, il faut que les trois conditions suivantes soient réunies :

  • La durée du contrat ne peut pas excéder trois ans,
  • Le locataire et le propriétaire doivent faire part de leur volonté de ne pas se soumettre aux règles des baux commerciaux,
  • Le bail est signé au moment où le locataire entre dans le local.

Comment rédiger ce bail de professionnel ?

La loi n’impose pas de suivre un modèle précis pour rédiger ce bail professionnel. Les locataires et les bailleurs peuvent donc mentionner les informations qu’ils souhaitent et insérer les clauses qui leur paraissent pertinentes.

Néanmoins, les baux dérogatoires devront tous contenir :

  • La durée,
  • Un état des lieux d’entrée et de sortie,
  • Une clause précisant que les règles des baux commerciaux ne s’appliquent pas à ce type de bail.

Bail dérogatoire : renouvellement

L’une des spécificités d’un bail dérogatoire est que le locataire ne peut pas renouveler le contrat. Il n’a pas non plus le droit de recevoir une indemnité d’éviction, c’est-à-dire, la compensation de la part du bailleur lorsqu’il refuse de renouveler un bail à un commerçant.

Néanmoins, il reste possible pour le locataire de continuer à occuper les lieux. Il faudra alors qu’il signe un bail commercial avec le propriétaire.

Il peut arriver que le bailleur ne souhaite pas que le locataire continue d’occuper les lieux après la fin du bail dérogatoire. Dans le cas où le locataire refuserait de quitter les lieux, le bailleur devra absolument faire part de son opposition dans le mois qui suit la fin du bail. Sinon, le bail dérogatoire se convertira automatiquement en bail commercial.

Peut-on signer un bail dérogatoire après un bail commercial ?

S’il est possible de passer d’un bail dérogatoire à un bail commercial, l’inverse est aussi vrai. En d’autres termes, un locataire qui avait signé un bail commercial peut continuer à occuper le même local avec un bail dérogatoire.

Toutefois, avant de signer le bail dérogatoire, il faudra résilier le bail commercial.

Quelle durée pour un bail dérogatoire ?

La durée des baux dérogatoires ne peut pas dépasser trois ans. Par contre, il n’y a pas de durée minimum.

Si le propriétaire le souhaite, il peut réaliser successivement plusieurs petits baux dérogatoires pour un même local et un même locataire. Toutefois, la durée totale de ces locations successives ne pourra pas dépasser trois ans.

Comment résilier un bail dérogatoire ?

Il n’est pas possible de résilier un bail dérogatoire. Cette impossibilité vaut à la fois pour le bailleur et pour le locataire.

Autrement dit, le bailleur ne peut pas demander aux locataires de baux commerciaux de quitter les lieux avant la date de fin de contrat. De même, le locataire d’un tel bail ne peut pas partir avant la fin du contrat. Il est donc tenu de payer toutes ses mensualités jusqu’à la fin du bail.

Quel préavis pour un bail dérogatoire professionnel ?

Comme nous l’avons vu, il n’est pas possible, ni pour le locataire, ni pour le propriétaire, de mettre fin à des baux dérogatoires avant leur date de fin. Par conséquent, il n’est pas possible, ni pour l’un, ni pour l’autre, de donner un préavis.

Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de bail ?

Pour le locataire, les avantages de ce type de bail sont les suivants :

  • Absence d’engagement sur le long terme,
  • Loyer généralement plus bas,
  • Caution et garantie généralement moins élevées.

Pour le bailleur, les avantages sont les suivants :

  • Absence d’engagement sur le long terme,
  • Garantie de percevoir tous les loyers sur une durée définie,
  • Absence d’indemnité d’éviction.

Pour le locataire, les inconvénients sont les suivants :

  • Impossibilité de se projeter sur le long terme,
  • Pas de garantie de renouvellement,
  • Absence d’indemnité d’éviction.

Pour le bailleur, les inconvénients sont les suivants :

  • Difficulté à trouver des locataires avec ce type de bail,
  • Loyer généralement plus bas,
  • Caution et garantie généralement moins élevées.