Le pacte de préférence est un contrat par lequel une partie, le bénéficiaire, se voit accorder un droit de préférence pour acquérir un bien ou conclure un contrat si le promettant décide de le vendre ou de le céder à un tiers.

Pacte de préférence : définition

Selon l’article 1123 du Code civil, « Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter. ».

Pour résumer, le pacte de préférence est un accord entre deux parties : 

  • Le promettant, autrement dit celui qui s'engage à ne pas vendre à un tiers sans offrir en premier lieu au bénéficiaire la possibilité d'acquérir le bien ;
  • Le bénéficiaire, c’est-à-dire celui qui a priorité pour acheter le bien ou conclure le contrat. 

Ce type de contrats garantit au bénéficiaire un droit de priorité en cas de vente du bien par le promettant. Il n'oblige pas le promettant à conclure l'accord. Néanmoins, il lui impose de respecter la préférence accordée au bénéficiaire. En cas de non-respect, le bénéficiaire peut intenter une action en justice, afin d’obtenir des dommages-intérêts. Il peut également demander l'exécution forcée du pacte.

L'exécution du pacte de préférence

L'exécution du pacte de préférence suit plusieurs étapes. Tout d'abord, le promettant reçoit une offre d'achat ou une proposition de contrat. Conformément au pacte, il doit d'abord informer le bénéficiaire de cette offre en respectant les conditions convenues. Le bénéficiaire dispose alors d'un délai pour décider s'il accepte ou non cette offre. S'il l’accepte, le promettant est tenu de conclure la vente ou le contrat avec le bénéficiaire, conformément aux termes de l'offre initiale. 

En cas de non-respect de la préférence, le bénéficiaire peut recourir à des mesures légales. Il pourra ainsi obtenir réparation ou bien faire valoir ses droits.

L'inexécution du pacte

L'inexécution du pacte de préférence survient lorsque le promettant ne respecte pas l'engagement de proposer en priorité au bénéficiaire la conclusion d'un contrat ou la vente d'un bien convenu. En cas de violation de l’accord de la part du promettant, le bénéficiaire peut alors intenter une action en justice. Cela peut en effet être considéré comme un acte déloyal. 

C’est alors à la Cour de cassation de déterminer si le tiers avait connaissance ou non de l’existence du pacte. Les recours peuvent inclure des dommages-intérêts pour compenser le préjudice subi. Cela peut même engendrer une demande d'exécution forcée du pacte, obligeant le promettant à honorer l'engagement initial. 

Cependant, les modalités exactes de l'inexécution et les mesures légales disponibles peuvent varier en fonction des termes spécifiques du pacte et des lois régissant les contrats de préférence dans chaque juridiction.

L'action interrogatoire

L'action interrogatoire est une procédure judiciaire permettant au tiers de questionner le bénéficiaire sur l’existence éventuelle d’un pacte de préférence. Le tiers peut ainsi s’assurer qu’aucun pacte ne pourra affecter le contrat qu’il s’apprête à signer avec le promettant. Si le bénéficiaire ne répond pas à l’acte interrogatoire dans un délai raisonnable, il ne pourra par conséquent plus exiger de quelconque substitution dans le contrat ou de nullité.

Pour résumer, ce processus vise à clarifier la situation et à obtenir des informations précises sur la manière dont le promettant a envisagé ou agi concernant l'exécution du pacte. L'acte interrogatoire aide à établir la preuve d'une éventuelle violation du pacte. Elle constitue un élément de preuve lors d'une action en justice ultérieure.

La durée de validité du pacte de préférence

Les parties contractantes déterminent généralement elles-mêmes la durée de validité des contrats. Cette dernière peut être fixée pour une période spécifique ou liée à la réalisation d'un événement précis. En cas d'absence de précision sur la durée, la loi prévoit une période raisonnable établie par la Cour de cassation.

Les parties peuvent également convenir d'une reconduction tacite des contrats. Elles peuvent aussi envisager une clause de renouvellement automatique. L'important est ici de respecter les règles légales encadrant ce type de pacte.

Un avant-contrat à ne pas confondre avec d'autres mécanismes semblables

Malgré des similitudes, le pacte de préférence, le droit de préemption et la promesse unilatérale de vente sont des concepts juridiques distincts. 

Les différences avec le droit de préemption

Contrairement au droit de préemption où l'acquéreur potentiel intervient dans la vente entre le vendeur et l'acquéreur tiers, dans le pacte de préférence, le bénéficiaire se voit offrir la possibilité d'acquérir le bien avant même qu'une vente ait lieu.

À la différence du pacte de préférence, établi par accord mutuel et qui n'implique pas un droit légal automatique, le droit de préemption est une prérogative légale conférée par la loi. Il s’adresse généralement à des entités publiques ou des copropriétaires. Il leur permet d'acquérir prioritairement un bien lorsque son propriétaire décide de le vendre. 

Ce droit est généralement inscrit dans la loi et peut être exercé dans des circonstances spécifiques définies par celle-ci. L'exercice du droit de préemption implique que le bénéficiaire dispose d'un délai pour acquérir le bien aux mêmes conditions que celles proposées à un tiers.

En résumé, la principale différence réside dans leur nature. Effectivement, le pacte de préférence est un accord contractuel volontaire entre deux parties. Le droit de préemption est quant à lui un droit légal conféré par la loi à certaines entités. Elles peuvent de cette manière acquérir prioritairement un bien dans des circonstances spécifiques définies par la loi.

Les divergences avec la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien à un acheteur tiers potentiel. Dans ce cas précis, les conditions sont spécifiées dans la promesse. Cette dernière engage le vendeur à vendre le bien à l'acheteur, si ce dernier accepte l'offre dans un délai précisé. Elle crée donc une obligation pour le vendeur de vendre le bien si l'acheteur décide d'accepter les termes de la promesse unilatérale.

La principale différence réside donc dans l'obligation contractuelle. En effet, le pacte de préférence oblige le promettant à offrir en priorité au bénéficiaire. Néanmoins, elle ne le contraint nullement à conclure la vente ou le contrat. La promesse unilatérale de vente engage, en revanche, le vendeur à vendre le bien à l'acheteur potentiel. Ce dernier doit pour cela accepter les conditions spécifiées dans la promesse.