Lors d’une transaction immobilière, l’acquéreur et le vendeur s’accordent sur les conditions de vente du bien via un compromis de vente. Cet acte officiel engage les deux parties et détermine les conditions dans lesquelles la vente s’effectue.

Compromis de vente : qu’est-ce que c’est ?

Un compromis de vente est un contrat signé au moment de la vente d’un bien. Par ce dernier, vendeur et acheteur s’engagent à accomplir la transaction. Le terme « promesse synallagmatique de vente » s'emploie parfois pour désigner cet acte. Selon l’article 1589 du code civil, le compromis de vente vaut vente. La vente devient ensuite effective lorsque les deux parties ont réitéré leur accord devant un notaire ou que les conditions suspensives du contrat ont été remplies.

Le compromis de vente peut prendre deux formes : il peut s’agir d’un acte sous signature privée ou d’un acte authentique, lorsque établi par un notaire. 

En revanche, le compromis de vente se distingue de la promesse de vente. En effet, cette dernière n’engage que le vendeur et non pas l’acheteur. 

Compromis de vente : rédaction et signature

Le compromis de vente doit contenir l’ensemble des informations nécessaires à la vente. Premièrement, il mentionne les coordonnées des deux parties. 

Ensuite, il contient les informations propres au bien comme : 

  • L’adresse ;
  • L’origine du bien ;
  • Le descriptif du bien (équipement et annexes) ;
  • L’existence d’une hypothèque ou d’une servitude ;
  • Les règles attenantes à la copropriété lorsque c’est nécessaire.

Enfin, le contrat fait état des conditions de vente : 

  • Les tarifs du professionnel en charge de la vente (si nécessaire) et le nom de celui des parties qui effectue le paiement ;

À noter : en règle générale, c’est l’acquéreur qui s’acquitte des frais de notaire.

  • Le prix de vente et modalités de paiement, y compris la mention faite à l’existence d’un crédit ;
  • La durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif ;
  • Les conditions d’exercice du droit de rétractation ;
  • La date de disponibilité du bien. 

À noter : la rédaction du compromis de vente peut se faire directement entre particuliers. Cependant, du fait de l’enjeu et de la complexité du contrat, il est vivement recommandé aux parties de faire appel à un professionnel (notaire). 

Un exemplaire original du document doit être fourni à chaque partie. En cas d’intervention d’un professionnel, ce dernier réunit les deux parties pour une lecture du document. Le compromis doit ensuite être réitéré, autrement dit rédigé dans le format adéquat et revalidé par les parties, avant validation définitive.

Annexes et clauses spécifiques

Le compromis de vente s’accompagne d’un dossier complet. Ce dernier comprend, entre autres, les diagnostics techniques (amiante, plomb, thermites, dispositif énergétique, système d’assainissement). De plus, il inclut les documents liés à la copropriété, lorsque nécessaire, comme le règlement de a copropriété, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble ou les procès-verbaux des assemblées générales. 

Qui plus est, les parties peuvent intégrer des conditions suspensives au contrat. Parmi les conditions les plus courantes, on retrouve la condition d’obtention de prêt. Si cette dernière apparait dans le contrat, la mention au prêt souscrit par l’acquéreur doit apparaître dans le compromis. De même, l’acheteur n’est pas engagé s’il n’obtient pas de prêt bancaire. Une autre condition suspensive concerne l’absence de servitude. En effet, si le certificat d’urbanisme nécessaire à la vente indique l’existence d’une servitude légale, la vente devient alors caduque par invocation de cette condition. 

De plus, certaines clauses du compromis sanctionnent l’acheteur ou le vendeur en cas de non-respect de leurs obligations. On distingue ici la clause pénale et la clause de dédit. Dans le premier cas, il s’agit de fixer les réparations dues en cas de non-respect des clauses du compromis. Dans le second cas, il est question de permettre à l’acheteur ou au vendeur une rétractation en échange d’une compensation financière. 

Pour finir, le compromis s’accompagne obligatoirement d’un acompte que l’acquéreur doit verser au vendeur. Ce dernier représente entre 5 % et 10 % du prix de vente et se déduit ensuite du prix de vente. Il est recommandé de faire consigner le paiement de l’acompte par un professionnel (notaire ou agent immobilier). 

Droit de rétractation 

L’acheteur dispose d’un délai de 10 jours calendaires suivant la signature pour se rétracter. Ce délai commence dès le lendemain de la réception de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente. Si le dixième jour est un jour férié ou un jour de week-end, le délai est reporté au premier jour ouvré suivant la fin du délai.

En cas de rétractation, l’acheteur doit informer le vendeur par courrier recommandé avec avis de réception. En revanche, le vendeur s'engage dès signature de la promesse de vente et ne peut se rétracter. L’acheteur peut effectivement engager une procédure judiciaire contre le vendeur en cas de refus de vente de la part de ce dernier.