Un bail commercial est un contrat de location d’un local dédié à une utilisation à but commercial, industriel ou artisanal. Il détaille des droits et les obligations des deux parties : le locataire et le bailleur. 

Le bail commercial, définition

Le bail commercial est un contrat immobilier unissant deux parties : le bailleur (le propriétaire) et le locataire. Ce contrat engage les deux signataires à remplir leurs obligations l’un envers l’autre. On dit que le bail commercial constitue une promesse synallagmatique.

  • Le bailleur s’engage à louer son bien à un tiers ; 
  • Le locataire lui fait la promesse de lui verser un loyer dont le montant est celui écrit sur le bail commercial.

Pour être qualifié de bail commercial, le contrat de location doit répondre aux exigences légales du Code du commerce. Quatre conditions sont nécessaires pour la qualification d’un bail commercial : 

  • L’établissement d’un contrat de bail ; 
  • L’aspect commercial du local à louer ; 
  • La présence d’un fonds de commerce ; 
  • L’immatriculation du locataire. 

L’activité menée dans le local loué doit être celle qui est stipulée sur le bail commercial. De plus, si un local n’est pas affecté administrativement à l’exercice d’une de ces activités, un changement d’affectation des locaux est obligatoire pour pouvoir ensuite conclure un bail commercial (le caractère commercial du bail ne dépend pas de l’usage réel des locaux mais bien de son affectation légale). Le locataire bénéficiera de la jouissance du local, en contrepartie d’un loyer, à verser au bailleur.

Les obligations pour les cocontractants du bail commercial

En signant le bail commercial, chacune des deux parties s’engage à s’acquitter de certaines obligations pendant toute la durée de la relation commerciale.

Obligations du locataire vis-à-vis du bailleur

En signant le bail commercial, le locataire s’engage à tenir 4 obligations. 

Payer le loyer

Le montant du loyer se négocie entre le bailleur et le futur locataire au moment de la rédaction du bail commercial. Sur ce dernier, on doit retrouver : 

  • Le montant du loyer ; 
  • La périodicité du paiement ; 
  • Le mode de règlement.

Sitôt le contrat signé, le locataire s’engage à respecter ces modalités de paiement pendant toute la durée prévue sous peine de résiliation du bail par le bailleur et de ne pouvoir demander une indemnité d’éviction. En contrepartie, le bailleur s’engage à lui fournir une quittance de loyer, document qui atteste du paiement du loyer par le locataire.

Utiliser les lieux conformément à leur destination

L’activité menée par le locataire dans le local doit être conforme à celle stipulée dans le bail commercial. C’est ce qu’on appelle la destination du bail commercial. La nature de cette activité peut cependant évoluer au cours de la durée du bail, sous réserve de l’accord du bailleur et de réaliser les formalités nécessaires.

Entretien du local

Une clause dans le bail doit préciser les travaux qui sont à la charge du locataire et ceux dont doit s’acquitter le bailleur. De manière générale, les gros travaux incombent au propriétaire comme l’indique l’article 606 du Code civil. Le terme « gros travaux » désigne les travaux qui « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. » Les travaux d’entretien sont, quant à eux, assignés au locataire.

Restituer le local en bon état

Au moment de la libération des lieux, l’état des locaux doit être le même que son état primitif. Pour s’en assurer, un état des lieux d’entrée est réalisé le jour de remise des clés. À l’expiration du bail, un état des lieux de sortie contradictoire est comparé à l’état des lieux d’entrée afin de constater les éventuels dommages. En fonction de l’étendue de ceux-ci, le propriétaire peut décider de conserver tout ou partie du dépôt de garantie que le locataire avait déposé.

Obligations du bailleur vis-à-vis du locataire

Confier le local dans un bon état

L’état du local commercial loué doit permettre au locataire d’exercer l’activité prévue par le bail commercial. Par ailleurs, le propriétaire doit également veiller au maintien en bon état des locaux pendant toute la durée de leur location.

Permettre l’usage normal du local

Le bailleur doit permettre un usage normal de son local par le locataire, et ce même en cas de conflit avec celui-ci. Quels que soient les écarts du locataire, rien ne justifie que le bailleur lui coupe le chauffage, l’électricité ou l’eau.

Garantir les vices du local

Le bailleur est responsable de tous les vices qui pourrait empêcher l’utilisation normale du local par le locataire.

Tableau récapitulatif des obligations du bailleur et du locataire

Obligations du locataire Obligations du bailleur
Payer le loyer. Que le local soit délivré dans un bon état.
D’utiliser les lieux conformément à la destination stipulée dans le contrat. Permettre l’usage normal des lieux par le locataire.
De réaliser les travaux prévus dans le contrat et d’entretenir les lieux. Réparer ce qui peut l’être en cas de dommages.
Restitution du local en bon état à l’issue du bail.  

La destination du bail commercial

La destination du bail commercial désigne la nature de l’activité réalisée dans le local. L’activité peut être : 

  • Industrielle ; 
  • Artisanale ; 
  • Ou commerciale.

Il appartient aux deux parties de définir quelle sera la seule activité autorisée dans le local : aucune autre ne sera tolérée. Le non-respect de la destination inscrite sur le bail commercial constitue un motif suffisant pour justifier une résiliation de bail. Dans ce cas, le locataire ne pourra pas prétendre à une indemnité d’éviction.

Cela ne signifie pas que le locataire ne pourra changer d’activité pendant toute la durée du bail commercial. En effet, sous réserve de l’accord du bailleur, il peut suivre une procédure de déspécialisation.

Ajout d’activité

On distingue trois types d’activités pouvant être ajoutées à la destination d’un bail commercial : 

  • L’activité connexe : elle a un rapport étroit avec celle déjà exercée.
  • L’activité complémentaire : elle est nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale.
  • Et l’activité incluse : cette dernière ne nécessite pas de procédure de déspécialisation et correspond à l’ajout d’une activité conformément aux attentes de la clientèle.

Dans le cas de l’ajout de l’un des deux premiers types d’activités, le locataire doit informer le bailleur de sa volonté de modifier la destination du bail commercial. Cela se fait par l’intermédiaire d’un acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Passé la date où le propriétaire a pris connaissance de ce projet, il a deux mois pour le contester. Il peut s’y opposer seulement si la nouvelle activité n’est ni connexe ni complémentaire à la principale. Dans ce contexte, l’absence de réponse vaut pour accord.

Changement d’activité

Un locataire ne peut envisager un changement d’activité que si : 

  • La conjoncture économique l’exige (l’activité principale n’est pas assez rentable).
  • L’activité inscrite sur le bail commercial n’est pas en accord avec l’attente de la clientèle.
  • La nouvelle activité n’occasionne pas de dommages sur la qualité de vie du voisinage.

Si toutes ces conditions sont réunies, le locataire doit demander l’autorisation au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée. Le propriétaire, comme dans le cas d’ajout d’activité, a deux mois pour s’y opposer. Une absence de réponse de sa part vaut encore une fois pour accord.

La durée d’un bail commercial

En règle générale, un bail commercial lie deux parties pour une durée de 9 années. Mais le bail peut faire l’objet d’une révision triennale, d’où l’autre nom du bail commercial : le bail 3-6-9. 

Tous les 3 ans, le locataire a le droit de demander la résiliation du contrat, ce qui est impossible pour le bailleur. Celui-ci doit attendre que les 9 années soient écoulées et ne peut pas renouveler le bail pour voir le locataire quitter les lieux.

Le bail commercial peut lier le bailleur et le locataire pour plus de 9 années et plus rarement ne les lier que pour une durée plus courte via un bail dérogatoire. L’engagement ne peut alors excéder 3 ans. 

Le bail commercial saisonnier, quant à lui, est destiné aux exploitants souhaitant s’implanter dans un local le temps d’une ou deux saisons. Il peut être reconduit chaque été ou hiver mais il est strictement interdit pour le locataire saisonnier d’exercer une activité dans ce local en dehors des périodes prévues par le contrat.

Renouvellement du bail commercial

À expiration du contrat, le locataire dispose d’un droit de renouvellement (reconduction tacite). Seule une demande de non-renouvellement de la part du bailleur ou du locataire peut l’abroger. Si le bail commercial est reconduit tacitement pour au moins 3 années supplémentaires, un locataire doit savoir ce que cela implique.

En effet, l’article L.145-34 du Code du commerce stipule que le bailleur n’est plus obligé d’observer l’indice de référence stipulé dans le bail. Or, c’est à partir de cet indice que sont calculées les potentielles révisions de loyer. Le bailleur est obligé de le prendre en compte au moment des révisions de loyer. Ainsi, plus rien ne l’empêchera d’augmenter le loyer de manière disproportionnée et de mettre le locataire en difficulté. 

Pour éviter une telle situation, le locataire doit expédier par lettre recommandée avec avis de réception une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant l’expiration du bail.

Résiliation du bail commercial

La résiliation peut intervenir au moment des révisions triennales et la volonté de résilier le bail commercial peut être émise par les deux parties. Mais les conditions pour en faire la demande ne sont pas les mêmes pour le bailleur ou pour le locataire. 

Le premier doit en effet avancer un motif de résiliation du bail, que ce soit en vue de futurs travaux ou d’une démolition prochaine. En l’absence de raison valable, le locataire peut demander une indemnité d’éviction devant le tribunal.

Le locataire, quant à lui, n’a pas à motiver sa volonté de rompre le contrat par quelconque motif. En revanche, il lui est demandé de respecter en règle générale 6 mois de préavis. 

Par ailleurs, il peut arriver que l’une des deux parties ne respecte pas ses engagements (défaut de paiement par exemple). Dans ce cas, le bail commercial peut inclure une clause, appelée la clause résolutoire, qui permet une résiliation anticipée du contrat. 

Cession du bail commercial

Avant l’expiration du contrat, un locataire peut céder son bail commercial à un repreneur qui occupera alors le local pendant toute la durée restante. Le repreneur n’a donc pas besoin d’établir un nouveau contrat avec le bailleur. Les termes du bail seront les mêmes que ceux qu’avait négociés le locataire initial et le propriétaire.

Par ailleurs, pour assurer la sécurité du bailleur vis-à-vis du repreneur, l’ancien locataire peut se porter garant en cas de non-paiement du loyer par le repreneur. Cette sécurité est permise par l’intégration d’une clause de solidarité dans le contrat initial.

  Bail commercial
Durée En général 9 ans.
Renouvellement Renouvellement tacite possible mais pas conseillé pour les locataires.
Résiliation Le bailleur a besoin d’un motif pour demander la résiliation du bail, tandis que le locataire peut le résilier à toutes les révisions triennales (préavis de 6 mois).
Cession Possibilité pour un locataire de céder son bail à un repreneur, clause de solidarité pour protéger le bailleur.

La sous-location du bail commercial

La sous-location est en principe illégale. Toutefois, si le bailleur l’autorise, il peut se révéler avantageux pour le locataire. Cet arrangement consiste en effet à ce que le locataire perçoive un loyer de la part d’un sous-locataire qui en échange occupe une partie du local. 

L’accord du propriétaire

Pour que le bailleur donne son accord, encore faut-il qu’il soit au courant du projet de son locataire. Ce dernier doit l’avertir au moyen d’une lettre recommandée avec avis de réception ou bien par l’intermédiaire d’un avis de commissaire de justice. Le propriétaire doit avoir connaissance des conditions de la sous-location (comme l’identité du sous-locataire) avant de pouvoir donner son accord.

D’ailleurs, le bailleur doit faire connaître sa réponse au locataire (s’il autorise la sous-location ou s’il s’y oppose) sous deux semaines. Si aucune réponse n’a été donnée 15 jours après la date où il a pris connaissance de ce projet, l’accord est donné au locataire.

Le paiement du loyer

En soi, le bailleur ne verra pas la différence au niveau financier, à part s’il décide d’augmenter le loyer suite à l’arrivée du sous-locataire. Le sous-locataire versera un loyer partiel au locataire qui continuera lui de verser un loyer au bailleur.

En revanche, le bail commercial n’est un contrat ne liant que ses cocontractants, le locataire et le bailleur. Cela signifie qu’au moment de son expiration et de son éventuel non-renouvellement, le sous-locataire doit lui aussi quitter les lieux.

  Bail commercial
Quoi ? Contrat liant un propriétaire d’un établissement au locataire de ce dernier.
Pour combien de temps ? Au moins 3 ans.
À quelles conditions ? Que les obligations qui incombent au bailleur et au locataire soient respectées.