Dans un contexte fiscal en constante évolution, les investisseurs immobiliers sont de plus en plus nombreux à se tourner vers le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce dispositif, longtemps plébiscité pour ses nombreux avantages fiscaux, séduit notamment par la possibilité d’amortir la valeur du bien, réduisant ainsi de manière significative l’impôt sur les revenus locatifs.

Mais en 2025, le cadre réglementaire du LMNP connaît plusieurs changements majeurs. Réforme des plus-values, restrictions sur les meublés touristiques ou encore exigences énergétiques renforcées : ces évolutions redéfinissent la stratégie patrimoniale à adopter.

Dans cet article, nous vous proposons de faire un point complet sur le fonctionnement de l’amortissement en LMNP, tout en analysant les nouveautés fiscales récentes et leurs implications concrètes. À travers des explications claires et des exemples, vous découvrirez comment ce mécanisme s’applique, en quoi il reste un levier puissant pour optimiser votre fiscalité… et comment adapter votre stratégie à la lumière des dernières réformes.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à un particulier de mettre en location un bien immobilier meublé, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Accessible à tous, ce dispositif est particulièrement apprécié pour sa simplicité de mise en œuvre et la souplesse qu’il offre en matière de gestion locative et de fiscalité.

Une location meublée, mais sous conditions

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit comporter l’ensemble des équipements indispensables à une occupation normale par le locataire. La loi impose une liste minimale de mobilier, incluant notamment :

  • un lit avec literie complète,
  • des rangements,
  • une table et des chaises,
  • des plaques de cuisson, un réfrigérateur, de la vaisselle, etc.

Le bail peut être conclu à l’année (résidence principale du locataire), pour une durée plus courte (logement étudiant) ou encore sous forme de location saisonnière.

Distinction entre LMNP et LMP

Le LMNP se différencie du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) par deux critères principaux :

  • les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €,
  • et ces recettes doivent rester inférieures aux revenus d’activité du foyer fiscal.

Si l’un de ces seuils est franchi, le bailleur bascule automatiquement dans le régime LMP, qui implique des obligations plus strictes mais aussi des avantages spécifiques (déductibilité des déficits, régime des plus-values professionnelles…).

Quels types de biens sont éligibles au LMNP ?

Le statut LMNP peut s’appliquer à une large gamme de logements, pourvu qu’ils soient loués meublés. Cela inclut :

  • des appartements ou maisons en location classique,
  • des logements étudiants en résidences avec services,
  • des résidences de tourisme, seniors ou EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes),
  • des locations de courte durée (type Airbnb), sous réserve de respecter les réglementations locales.

Chacun de ces biens peut être exploité sous le statut LMNP, à condition de respecter les obligations de déclaration et d’option fiscale prévues.

Le mécanisme de l’amortissement en LMNP

L’un des principaux avantages du statut LMNP repose sur la possibilité d’amortir son bien immobilier. Ce mécanisme comptable, accessible uniquement sous certaines conditions, permet de réduire fortement, voire totalement, l’imposition sur les revenus locatifs. Il constitue ainsi un outil fiscal stratégique pour les investisseurs souhaitant générer des revenus peu ou pas fiscalisés.

Qu’est-ce que l’amortissement comptable ?

L’amortissement est une technique comptable qui consiste à répartir le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation. En d’autres termes, il s’agit de considérer qu’un logement ou un équipement perd de la valeur chaque année du fait de l’usure ou de l’obsolescence, et cette perte de valeur est déductible fiscalement.

Dans le cadre de la location meublée, le mécanisme de l’amortissement en LMNP vient réduire le bénéfice imposable généré par les loyers perçus, ce qui permet de diminuer, voire d’annuler l’impôt dû.

Quels éléments sont amortissables en LMNP ?

Plusieurs composantes du bien peuvent faire l’objet d’un amortissement :

  • Le bâti (hors terrain), sur une durée de 25 à 30 ans ;
  • Les meubles et équipements, sur une durée de 5 à 10 ans (mobilier, électroménager…) ;
  • Les travaux de rénovation (s’ils ne sont pas considérés comme des charges déductibles immédiates) ;
  • Les frais d’acquisition, tels que les honoraires de notaire ou les frais d’agence, s’ils sont inscrits à l’actif.

Le terrain, en revanche, n’est jamais amortissable car il ne se déprécie pas.

L’amortissement est-il automatique ?

Non. Pour bénéficier de ce mécanisme, il est indispensable d’opter pour le régime réel d’imposition, et non pour le régime micro-BIC. Le régime réel permet :

  • de déduire l’ensemble des charges réelles liées au bien (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière…) ;
  • et d’amortir le bien sur plusieurs années, grâce à une comptabilité complète tenue par un expert-comptable.

Quel est l’impact fiscal de l’amortissement ?

L’amortissement vient en déduction du résultat fiscal, mais avec une limite importante :

il ne peut pas créer ou aggraver un déficit.
En d’autres termes, l’amortissement ne peut venir en déduction que jusqu’à annuler les revenus locatifs. L’excédent d’amortissement est alors reporté sur les années suivantes, de manière illimitée dans le temps.

Ce mécanisme permet ainsi à de nombreux bailleurs LMNP de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années, tout en percevant des revenus locatifs nets de charges.

Nouveautés 2025 : ce qui change pour l’amortissement LMNP

Depuis mars 2025, plusieurs mesures fiscales ont profondément modifié le régime de l’amortissement en LMNP. Ces évolutions, issues de la loi de finances 2025 et des réformes antérieures, visent à encadrer davantage les avantages offerts aux investisseurs en location meublée. Il est donc essentiel d’en comprendre les implications pour adapter sa stratégie patrimoniale.

Réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente

Jusqu’à récemment, les amortissements déduits au fil des années dans le cadre du régime réel n’avaient pas d’impact sur le calcul de la plus-value immobilière. Ce n’est plus le cas.

Depuis la Loi de finances 2025, les amortissements passés doivent être réintégrés dans la base taxable lors de la revente du bien, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Ce changement concerne tous les biens LMNP amortis, hors résidences de services.

Exemple : si un bien acheté 150 000 € a généré 40 000 € d’amortissements sur plusieurs années, ces 40 000 € sont désormais réintégrés au moment de la cession, augmentant ainsi la plus-value taxable.

Atténuation possible grâce aux abattements pour durée de détention

La loi prévoit toutefois un système d’abattement progressif :

  • Exonération partielle de la plus-value à partir de 6 ans ;
  • Exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu ;
  • Exonération totale après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Autrement dit, plus la durée de détention est longue, moins l’impact de la réintégration est lourd. Ce mécanisme incite donc à conserver son bien sur le long terme.

Exception pour les résidences de services

Bonne nouvelle : les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD…), exploitées sous bail commercial, ne sont pas concernées par la réintégration des amortissements.

Cela signifie que la plus-value est calculée selon les anciennes règles, sans majoration due aux amortissements pratiqués, ce qui préserve l’intérêt fiscal du LMNP dans ce type d’investissement.

Ce point fait de la location meublée en résidence de services une option particulièrement intéressante en 2025 pour ceux qui souhaitent continuer à amortir sans pénalité future.

Autres mesures fiscales impactantes en 2025

D'autres réformes viennent compléter ce nouveau paysage fiscal :

  • Suppression de l’avantage OGA : les réductions d’impôt liées à l’adhésion à une Organisation de Gestion Agréée (équivalentes aux 2/3 des frais de comptabilité) sont supprimées. Les frais restent toutefois déductibles au réel.
  • Réforme du régime micro-BIC pour les meublés touristiques :
    • Pour les meublés non classés : abattement réduit de 50 % à 30 % ; plafond de chiffre d’affaires abaissé à 15 000 €.
    • Pour les meublés classés : abattement abaissé à 50 %, avec un plafond fixé à 77 700 €.
  • Interdiction de location pour les logements classés G au DPE depuis janvier 2025 : cela oblige les bailleurs à engager des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer.

 

Tableau de synthèse

Mesure fiscale 2025

Impact pour l’investisseur

Réintégration des amortissements à la revente

Augmentation de la plus-value imposable

Résidences de services

Non concernées par la réintégration

Fin de l’avantage OGA

Moins d’économie sur la comptabilité

Micro-BIC (meublés touristiques)

Abattements moins favorables

Interdiction des logements G

Travaux obligatoires pour louer

 

Conclusion

Le statut LMNP continue de séduire de nombreux investisseurs grâce à sa souplesse, sa fiscalité avantageuse et la possibilité d’amortir les biens pour réduire l’imposition sur les revenus locatifs. Le mécanisme d’amortissement reste un levier puissant d’optimisation, particulièrement adapté aux projets immobiliers financés à crédit ou assortis de charges récurrentes.

Mais en 2025, le cadre évolue : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, la suppression d’avantages fiscaux liés à l’OGA, ou encore les nouveaux seuils du micro-BIC redéfinissent les contours de la stratégie patrimoniale. Dans ce nouveau contexte, il devient essentiel de s’appuyer sur des arbitrages solides :

  • privilégier la détention longue pour limiter l’imposition à la revente,
  • envisager l’investissement en résidences gérées, épargnées par certaines réformes,
  • ou encore se tourner vers des outils d’accompagnement spécialisés pour maximiser les performances.