Le Gouvernement français a instauré un bail réel solidaire il y a quelques années. Ce bail repose sur le principe de la dissociation entre propriété bâtie et propriété foncière. À présent, il propose une version semblable destinée à certaines entreprises. Explications.

Comment fonctionne le dispositif du bail réel solidaire d’activité ?

Seules les microentreprises peuvent profiter du dispositif du bail réel solidaire d’activité. Il offre la possibilité à une microentreprise de résider dans des locaux (professionnels ou commerciaux). Cette pratique se réalise contre le paiement d’une redevance. Ce dernier s’effectue auprès d’un organisme foncier solidaire (OFS), qui est le bailleur du contrat.

L’OFS a la liberté de déterminer les critères d’éligibilité pour la microentreprise qui sera alors titulaire du bail réel solidaire d’activité (BRSA). Les critères peuvent se baser sur :

Le contrat de bail permet de préciser la destination des lieux, mais aussi la ou les activités autorisées. L’OFS doit donner son accord, au préalable, avant tout changement de destination des lieux. Celui-ci devra être sollicité dans un délai d’un mois avant le changement de destination.

Sur le plan fiscal, les travaux réalisés lors d’un bail réel solidaire d’activité sont assujettis au taux réduit de la TVA.

signature d'un bail réel solidaire d'activité entre deux hommes

Quelles sont les obligations de la microentreprise ?

Si une microentreprise est preneuse de ce bail, alors elle doit :

  • Occuper et exploiter son local, mais sans le louer ;
  • Effectuer le paiement d’une redevance à l’OFS. Cette redevance peut se composer d’une part fixe et d’une part variable ; c’est le contrat de bail qui les définit. Il est impossible de s’affranchir de cette redevance ;
  • S’acquitter de son loyer ;
  • Réaliser éventuellement des travaux de construction ou bien de réhabilitation des locaux attendus dans le bail. La microentreprise a aussi la possibilité d’effectuer les travaux indispensables à la conservation du bien en état d’usage ;
  • Maintenir en bon état les constructions existantes au terme du bail, que ce soit en matière d’entretien ou bien de réparations.

La possibilité de passation des droits réels immobiliers

Une microentreprise peut céder des droits réels immobiles rattachés au local qui font l’objet du bail. Néanmoins, cette vente ou donation doit faire l’objet d’une offre préalable de cession ou bien de donation. Elle doit mentionner :

  • La nature temporaire du droit réel ;
  • La date de fin du droit réel ;
  • La nouvelle durée du BRSA si l’OFS donne son approbation ;
  • Les modalités de délivrance de cette approbation par l’OFS ;
  • Les conditions de calcul du prix de vente ou bien de la valeur donnée, comme stipulées lors du bail.

En outre, la microentreprise doit informer l’OFS de son intention de céder les droits réels immobiliers qu’elle tient de son bail réel solidaire d’activité ; le tout, dans un délai de 30 jours suite à la réception de l’approbation de l’offre préalable de cession ou bien de donation. Le preneur doit aussi demander l’accord auprès de l’OFS de la cession ou bien de la donation.

Si l’OFS donne son accord, alors la durée du bail est renvoyée à une date ultérieure pour permettre au nouveau preneur de profiter d’un droit réel d’une durée valant celle prévue par le contrat initial. Dans le cas d’un refus d’agrément, l’OFS pourra désigner un acquéreur qui répondra aux conditions d’acquisition.

Si, au bout de six mois, les parties n’ont toujours pas trouvé d’accord suivant la demande du cédant, alors :

  1. Le bail réel solidaire d’activité pourra être résilié conventionnellement ;
  2. Puis, la microentreprise sera indemnisée de la valeur de ses droits réels immobiliers.

Il est à noter que l’OFS dispose d’un droit de préemption concernant toutes les cessions et les donations. Il a donc la possibilité de racheter les droits réels immobiliers rattachés au local ou bien de les faire acquérir par un bénéficiaire qui répondra aux conditions d’acquisition.

L’OFS doit annoncer sa décision d’exercer son droit de préemption dans un délai de deux mois, suite à la transmission de l’offre préalable de cession ou bien de donation. Il faut savoir que ce délai peut être prolongé d’un mois en cas de refus de l’agrément.

Quelles sont la durée et la date de fin d'un bail réel solidaire d’activité ?

La durée du contrat de bail réel solidaire d’activité est comprise entre 12 et 99 ans. Le contrat se termine à la fin du bail, sans que la microentreprise ait la possibilité de se prévaloir d’un droit ou bien d’occupation à l’encontre de l’OFS.

Les droits réels afférents au local objet du BRSA sont transmis à l’ayant-droit en cas de :

  • Décès du preneur ;
  • Transfert du patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel ;
  • Ou bien de transfert du patrimoine affecté de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée.

Si l’ayant-droit n’est pas éligible au bail, il aura alors une année pour céder les droits réels afférents au local, objet du bail réel solidaire d’activité à un acquéreur éligible et agréée par l’OFS.

S’il n’y a pas de cession dans ces délais, alors le BRSA fera l’objet d’une résiliation et l’ayant-droit recevra une indemnisation de la part de l’OFS. Cette indemnisation sera basée sur la valeur des droits réels immobiliers.

Il est à noter que les règles s’appliquant au décès du preneur concernent aussi les personnes morales en cas de :

  • Fusion ou bien de scission de sociétés ;
  • De transmission universelle de patrimoine d’une société ;
  • D’apport d’une partie de l’actif d’une société ;
  • Ou en cas de dissolution de sociétés à associé unique.