Allier expertise bancaire et immobilier réversible : voilà la promesse qui suscite aujourd’hui un vif intérêt chez les investisseurs et les collectivités. UNITI, promoteur spécialiste du logement pour tous, et Arkéa Flex, filiale du groupe Crédit Mutuel Arkéa, franchissent un cap en s’associant pour rendre les résidences dédiées aux seniors, étudiants et jeunes actifs plus évolutives, plus pérennes et, surtout, plus adaptées aux mutations futures.

Le partenariat UNITI-Arkéa Flex : un jalon majeur pour la réversibilité

Lorsque deux entités expertes dans leurs domaines unissent leurs forces, l’écosystème de l’immobilier en France peut s’attendre à des avancées notables. C’est dans cette optique que UNITI et Arkéa Flex ont dévoilé leur entente stratégique lors du MIPIM 2025. Cet événement, reconnu internationalement, se tiendra une fois de plus à Cannes, rassemblant les plus grands acteurs de la promotion immobilière, de l’investissement et de l’urbanisme.

UNITI n’est plus à présenter dans la sphère immobilière : ce promoteur, déjà implanté depuis plusieurs années sur l’ensemble du territoire français, défend un modèle où le logement devient plus abordable et inclusif. La particularité de la société ? Proposer des résidences à un loyer modéré, tout en garantissant une qualité de prestation appréciable pour les locataires, qu’ils soient étudiants, seniors ou jeunes professionnels.

En parallèle, Arkéa Flex, filiale du groupe Crédit Mutuel Arkéa, s’est fait connaître par son engagement en faveur d’une « évolutivité » de l’habitat. Au-delà du concept même de la réversibilité, Arkéa Flex s’efforce de mettre en place un ensemble de solutions techniques et financières pour adapter les bâtiments aux évolutions démographiques, sociétales et environnementales. On parle ici de transformation fonctionnelle, afin qu’une résidence pour personnes âgées puisse, par exemple, à terme se convertir partiellement ou intégralement en résidence pour étudiants. Cette modularité est aujourd’hui au cœur des enjeux de durabilité.

Ainsi, cette collaboration entre UNITI et Arkéa Flex démontre une volonté de s’adapter aux défis de demain : évolution constante des attentes en matière de logements, nouvelles réglementations environnementales et, surtout, renforcement de l’attractivité pour les investisseurs institutionnels. Car au-delà d’un simple effet d’annonce, les deux partenaires veulent déployer sur le long terme des solutions capables de rendre chaque projet immobilier plus souple, plus dynamique et mieux valorisé.

La réversibilité en immobilier désigne la capacité d’un bâtiment à changer de fonction au cours de sa vie (ex. passer d’une résidence pour étudiants à un usage mixte bureaux/logements ou d’une résidence seniors à un habitat familial), sans opérations de rénovation coûteuses ou complexes.

Concrètement, une telle synergie ouvre la porte à une meilleure anticipation des cycles de vie d’un bâtiment. Les collectivités y voient un moyen de répondre plus rapidement aux pénuries de logements ou d’espaces spécifiques. Les investisseurs institutionnels, quant à eux, gagnent en flexibilité et en sécurité, puisque la valeur de leurs actifs se trouve potentiellement préservée, voire augmentée, grâce à une conception pensée pour la mutabilité.

Si la réversibilité n’est pas une notion nouvelle dans l’immobilier français, ce projet lui donne un nouveau souffle. L’initiative UNITI-Arkéa Flex illustre bien le rapprochement entre innovation technique et approche financière performante, deux piliers indispensables pour soutenir durablement le marché. À l’heure où le parc immobilier français se voit challengé par des ambitions législatives (Réforme RE2020, évolution des normes énergétiques, etc.) et par une demande locative fluctuante, cette approche collaborative pourrait servir de modèle pour de futurs projets.

 

Vers des résidences « mutables » : un concept devenu essentiel

La notion de « résidence mutable » s’est imposée ces dernières années comme l’un des axes majeurs de la réflexion sur l’habitat. L’idée est simple : concevoir un bâtiment dès le départ avec la perspective de transformations ultérieures, qu’il s’agisse de réorganiser l’espace intérieur ou d’ajuster les services offerts aux occupants. L’allongement de la durée de vie, l’essor du télétravail, la recomposition familiale ou encore la mobilité géographique croissante justifient pleinement cette nécessité d’adaptabilité.

UNITI, dans ses programmes existants, avait déjà expérimenté des solutions techniques permettant d’augmenter la modularité des espaces. Cependant, la contribution d’Arkéa Flex ajoute une nouvelle dimension : la flexibilité d’usage est désormais systématiquement anticipée dans les plans d’aménagement, l’objectif étant d’améliorer la rentabilité pour les investisseurs tout en répondant aux besoins variés des occupants (résidents permanents, étudiants, seniors, etc.).

Cet aspect d’anticipation s’avère crucial : il s’agit non seulement de rendre les bâtiments adaptables, mais également de mesurer précisément l’impact financier qu’implique un changement de destination ou un réaménagement. Pour les bailleurs, le risque d’invacance locative se trouve réduit, puisque le bâtiment peut être reconfiguré rapidement selon la demande. Pour les collectivités, l’avantage est de mieux maîtriser l’évolution des zones urbaines, en évitant notamment le désinvestissement de certains secteurs.

Au sein du Groupe ORIA, structure mère d’UNITI, l’approche résidences services est mise en avant par deux filiales spécialisées : AQUARELIA pour les seniors et HUP pour les étudiants et jeunes actifs. Le concept de résidences services implique l’offre de prestations variées (restauration, conciergerie, animations, etc.) adaptées à un public donné. Pourtant, il arrive que ces attentes évoluent avec le temps. En pensant la réversibilité dès la conception, on s’assure que, si le marché senior sature, ces mêmes espaces puissent rapidement être repensés pour un autre usage.

Bon à savoir : évaluer la durabilité d’une résidence

La durabilité ne repose pas uniquement sur la performance énergétique. Elle englobe aussi la capacité d’un projet à se transformer sans générer de lourds coûts financiers ou écologiques. Anticiper la réversibilité, c’est donc optimiser l’exploitation, limiter la consommation de ressources et valoriser plus facilement le bâtiment sur le marché.

Les bailleurs institutionnels et les collectivités locales sont particulièrement friands de ce type de concept, car il garantit non seulement une valeur patrimoniale plus stable, mais aussi une meilleure intégration des résidences dans leur environnement urbain. Dans un secteur immobilier parfois jugé rigide, la réversibilité apporte une dose d’innovation salutaire, permettant de mieux naviguer dans un contexte incertain.

 

Qui est UNITI et comment se distingue-t-elle ?

UNITI est un promoteur immobilier dont la réputation s’est forgée autour d’un objectif central : rendre le logement accessible à tous. Actif sur l’ensemble de l’Hexagone, le groupe accompagne les collectivités et les investisseurs souhaitant développer un parc de logements qualitatifs et abordables. Son modèle intégré inclut la conception et la commercialisation de résidences services, notamment destinées aux bailleurs institutionnels.

Concrètement, UNITI propose un service clé en main allant de l’identification des fonciers jusqu’à la gestion locative en passant par la maîtrise d’ouvrage et la commercialisation. Ses résidences services (pour étudiants, jeunes actifs ou seniors) sont vendues en bloc à des investisseurs, qui signent un bail de gestion avec une filiale spécialisée (telle qu’AQUARELIA ou HUP). Cette approche verticalisée offre une certaine sécurité : UNITI maîtrise les différentes étapes et peut donc garantir un standard de qualité plus homogène.

Fondée il y a plusieurs années par des professionnels de l’immobilier désireux de démocratiser l’accès au logement, UNITI a rapidement étendu son champ d’action dans les grandes villes françaises, avant de proposer des solutions en zones périurbaines.

La société s’est distinguée dès sa création par sa volonté de concilier responsabilité sociale et solidité financière. Elle a ainsi convaincu de nombreux investisseurs institutionnels (assureurs, fonds de pension, caisses de retraite) en leur proposant une gestion sécurisée et une rentabilité stable, adossée à un marché locatif large et pérenne.

Avec l’arrivée de nouvelles tendances (coliving, résidences intergénérationnelles, logements connectés), UNITI a pris le virage de l’innovation. Les évolutions démographiques étant plus que jamais un facteur clé dans le marché de l’immobilier résidentiel, l’entreprise s’est attachée à construire des projets adaptés à la diversité des publics. Ce positionnement stratégique lui a permis de consolider sa place dans un secteur en pleine mutation.

Enfin, son partenariat avec Arkéa Flex vient confirmer son intérêt pour la réversibilité, enjeu de demain pour les résidences services. L’expertise technique et financière d’Arkéa Flex permet d’enrichir l’offre initiale, tout en donnant de nouvelles garanties aux collectivités et aux investisseurs.

 

Focus sur le Groupe ORIA : AQUARELIA et HUP, deux marques phares

Derrière le terme « Groupe ORIA », on retrouve une structure experte en résidences services, dont UNITI est l’une des composantes stratégiques. Le Groupe ORIA se spécialise sur deux secteurs majeurs :

  • AQUARELIA : des résidences destinées aux personnes âgées autonomes, avec des services axés sur le bien-être, la convivialité et la prévention de la perte d’autonomie.
  • HUP : des résidences modernes pour étudiants et jeunes actifs, proposant notamment des espaces de coworking, des solutions de restauration mutualisées et des offres de loisirs adaptées.

Ces deux entités ont un point commun : elles misent sur la gestion mutualisée des services. Autrement dit, plutôt que de proposer des prestations séparées (restauration, ménage, animations), elles les intègrent au sein d’un même package. Les résidents y gagnent en cohérence, tandis que l’exploitant peut mieux optimiser les coûts. Cette approche intégrée procure également une plus-value certaine pour les collectivités, qui cherchent souvent à dynamiser leur territoire en proposant des logements adaptés à différents publics.

Le partenariat UNITI-Arkéa Flex vise à renforcer cette logique de flexibilité. Si, par exemple, la demande en résidences étudiantes venait à baisser dans une zone géographique précise, il pourrait être plus simple de reconfigurer une résidence HUP en une structure d’accueil partiellement dédiée aux seniors ou de mixer les publics. Le tout, sans nécessiter d’importants travaux de transformation.

Les résidences pour étudiants et jeunes actifs intègrent généralement des espaces communs de travail, de détente ou de restauration. La mise en réseau de partenaires (entreprises locales, associations culturelles) enrichit l’offre et facilite l’insertion des résidents dans la vie urbaine.

De fait, le Groupe ORIA se trouve en première ligne pour mettre en œuvre la réversibilité : ses marques couvrent deux publics distincts, et l’expérience acquise permet d’ajuster au mieux les futurs projets. AQUARELIA et HUP ont déjà fait leurs preuves en France, avec plusieurs centaines de logements livrés ou en cours de construction. Les retours d’expérience sont précieux pour affiner encore davantage la conception et la gestion de ces résidences services.

 

Arkéa Flex : la filiale bancaire qui mise sur l’évolutivité

Arkéa Flex, née au sein de Crédit Mutuel Arkéa, a pour vocation de concevoir des solutions financières, techniques et numériques facilitant l’adaptation des bâtiments. La mission de cette filiale s’inscrit dans une vision de l’immobilier moderne où les évolutions du climat et de la société imposent une grande souplesse d’usage. Comment Arkéa Flex s’y prend-elle ? Principalement via une expertise transversale :

  • Analyse financière de l’adaptabilité : calcul de la rentabilité, prévision des coûts de conversion, évaluation de la valorisation à long terme.
  • Accompagnement en amont : conseils pendant la phase de conception, pour anticiper les futures modifications du bâti (cloisonnements modulables, réseaux intelligents, systèmes de chauffage ou climatisation mutualisés, etc.).
  • Solutions numériques : développement d’outils de suivi et de pilotage pour mesurer l’évolution de la demande, le taux d’occupation, et même la performance énergétique d’un bâtiment.

Pour Arkéa Flex, la clé du succès réside dans la collaboration étroite avec le promoteur immobilier et les gestionnaires de résidences. La signature avec UNITI s’inscrit donc dans la continuité des ambitions de la filiale, déjà impliquée dans divers projets de logements pour seniors ou résidences temporaires. On assiste ici à une formalisation d’un partenariat d’envergure, où chacun apporte son savoir-faire :

Un modèle combiné : promoteur et filiale bancaire

UNITI sécurise la partie immobilière (conception, construction, commercialisation), tandis qu’Arkéa Flex se concentre sur la dimension financière et opérationnelle (outils d’analyse, accompagnement dans la maintenance évolutive). Les deux parties assurent ainsi une chaîne de valeur complète.

Cet accord entre UNITI et Arkéa Flex illustre une tendance de fond : le monde bancaire a pris conscience de l’importance de l’immobilier évolutif et souhaite y apporter son expertise. Plus qu’un simple instrument financier, Arkéa Flex entend être un partenaire de long terme, à même d’évaluer et de gérer les risques potentiels liés à la transformation des bâtiments.

D’un point de vue stratégique, cette intégration amène de la valeur ajoutée pour tous les acteurs impliqués : les habitants bénéficient de résidences plus adaptées à leurs usages, les investisseurs gagnent en stabilité de revenu, et les collectivités disposent d’un parc immobilier susceptible de s’ajuster aux fluctuations démographiques.

 

Éclairage sur l’impact financier, social et environnemental

Dans le cadre de ce partenariat, plusieurs enjeux ressortent distinctement :

1. La stabilité pour les investisseurs institutionnels
Avec un projet évolutif, le risque de dévalorisation à moyen terme est limité. Même si la demande en logement étudiant baisse, le bâtiment peut être adapté, par exemple, en résidences seniors ou en logements familiaux. Cette souplesse rassure les fonds d’investissement et autres acteurs institutionnels, qui cherchent avant tout une rentabilité stable et pérenne.

2. L’attractivité pour les collectivités
Les mairies et les collectivités ont un intérêt évident à promouvoir ce type de projets : cela évite la vacance locative, attire de nouveaux résidents, et dynamise l’économie locale via des services (restauration, transports, etc.). Les résidences réversibles peuvent également répondre plus aisément aux changements démographiques.

3. Le respect des engagements environnementaux
Anticiper l’évolution d’un bâtiment revient à limiter la consommation de ressources à l’avenir. Les transformations se font souvent sans déconstruction massive, donc avec un impact écologique réduit. De plus, les nouvelles normes (RE2020) poussent à construire des bâtiments plus sobres en énergie. La réversibilité est donc un argument fort en faveur de la durabilité du bâti.

La RE2020 est la réglementation environnementale qui s’applique aux bâtiments neufs en France depuis 2022-2023. Elle vise à réduire l’empreinte carbone de la construction et améliorer les performances énergétiques et le confort d’été.

4. L’inclusion sociale
En rendant l’habitat évolutif, il devient plus facile d’imaginer des solutions intergénérationnelles, où seniors, jeunes actifs et même familles peuvent cohabiter dans un même espace. Cette mixité sociale évite la polarisation des quartiers et renforce la cohésion. À terme, cela participe à la redynamisation des centres-villes et des zones périurbaines, offrant une nouvelle vie à des friches ou à des terrains sous-exploités.

L’impact de ce partenariat se mesure également du point de vue financier : l’anticipation des coûts de rénovation et la mutualisation des équipements limitent les charges de fonctionnement. Dans un marché où la tension foncière demeure forte (particulièrement dans les grandes agglomérations françaises), le fait de pouvoir réutiliser et adapter l’existant constitue un atout économique non négligeable.

Pourtant, transformer un modèle immobilier n’est pas dénué de contraintes. Il faut composer avec des règles d’urbanisme parfois complexes, et s’assurer du soutien des élus et des financeurs. La force d’Arkéa Flex réside justement dans sa connaissance du secteur bancaire et dans sa capacité à déployer des outils d’évaluation pour construire un montage financier solide. L’alliance avec UNITI apporte la légitimité du promoteur sur le terrain, tant auprès des collectivités que des investisseurs.

 

Une perspective prometteuse pour le marché français

Le contexte français offre aujourd’hui un terreau fertile pour ce type de projets. Plus de 20 % de la population a plus de 65 ans en 2025, selon les projections de l’Insee, tandis que le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter avec près de 2,7 millions d’inscrits dans l’enseignement supérieur en 2023. Cette situation démographique révèle un besoin de flexibilité dans l’offre de logements : on ne peut pas se contenter de construire des résidences dédiées à un usage unique.

D’un autre côté, les phénomènes de métropolisation et de mobilités accentuent la pression sur le parc résidentiel existant. Dans certaines villes universitaires, la demande de logement étudiant grimpe en flèche ; ailleurs, c’est la population senior qui cherche des alternatives au « simple » domicile individuel. Dans ce contexte, disposer de bâtiments capables d’évoluer au gré des besoins s’avère particulièrement astucieux.

L’engagement conjoint d’UNITI et Arkéa Flex apparaît donc comme un signal fort envoyé au marché. Les investisseurs institutionnels pourraient être davantage enclins à s’engager dans des projets de long terme si la réversibilité est perçue comme un gage de stabilité. Par ailleurs, les élus locaux, soucieux de développer des politiques urbaines durables, y voient une opportunité de réduire les friches urbaines et de limiter l’artificialisation des sols.

Bon à savoir : l’artificialisation des sols

L’artificialisation désigne la transformation d’un sol naturel, agricole ou forestier en zone construite (logements, infrastructures). Limiter l’artificialisation contribue à préserver la biodiversité et les espaces verts, tout en réduisant l’empreinte écologique des activités humaines.

La collaboration entre le secteur bancaire et les promoteurs semble en phase avec les évolutions législatives. De plus, on remarque qu’à l’horizon 2030, les programmes immobiliers mixtes (mêlant logements, bureaux, services et activités de loisirs) pourraient devenir la norme, plutôt que l’exception. Les résidences réversibles constituent un exemple concret de cette hybridation croissante du paysage urbain.

Enfin, il est intéressant de souligner l’importance croissante des investisseurs étrangers dans le marché immobilier français, particulièrement dans les grandes villes. L’approche réversible, qui épouse des valeurs de développement durable et de rationalisation des coûts, pourrait renforcer l’attractivité de la France en matière de capitaux internationaux.

 

Regards tournés vers l’avenir : une dynamique à suivre de près

Si l’on se projette dans les prochaines années, il est fort à parier que UNITI et Arkéa Flex chercheront à étendre leur modèle à des typologies de résidences encore plus variées : coliving pour actifs nomades, résidences intergénérationnelles, logements temporaires pour personnes en mobilité professionnelle... Les besoins sont multiples, et la réversibilité s’y prête particulièrement bien.

Plus largement, on pourrait imaginer que cette alliance inspire d’autres acteurs du secteur. Les banques, comme les promoteurs, prennent conscience de l’intérêt d’une vision à long terme, capable de répondre aux incertitudes du marché immobilier. Les collectivités, elles aussi, y trouvent leur compte en disposant d’un stock locatif plus modulable, adapté aux variations démographiques et économiques.

La réversibilité des bâtiments apparaît plus que jamais comme une piste privilégiée pour rendre l’immobilier résidentiel plus résilient. Alors que les réglementations se durcissent et que les attentes des citoyens évoluent, proposer des résidences qui peuvent changer de vocation au fil du temps constitue un véritable atout. C’est cette flexibilité qui garantit la durabilité d’un patrimoine immobilier, et qui devrait intéresser de nombreux investisseurs dans les années à venir.

Avec la signature de ce partenariat lors du MIPIM 2025, UNITI et Arkéa Flex affichent clairement leur ambition commune : associer l’expertise financière et l’innovation technique pour permettre aux résidences seniors, étudiantes ou jeunes actifs de se transformer en fonction des mutations du marché. Que ce soit pour répondre à l’évolution des modes de vie, aux impératifs écologiques ou aux contraintes législatives, le duo entend apporter des solutions concrètes et pérennes.

Au final, cette entente illustre une tendance de fond : l’immobilier de demain sera réversible, durable et piloté par des acteurs capables d’anticiper les besoins de la société comme ceux des investisseurs institutionnels.