« Notre concept est unique car il s'adresse aux bourgs ruraux, avec des services à proximité », confie Hugo Varez. Implantée dans le Morbihan, la jeune pousse RIR structure un réseau de résidences intergénérationnelles dans les petites communes bretonnes. Premier jalon annoncé à Colpo, pour une livraison en 2026, et une montée en cadence déjà envisagée à l’échelle régionale, puis dans le Grand Ouest.

Résidences intergénérationnelles rurales : la thèse de marché de rir

RIR s’attaque à un segment peu travaillé par la promotion immobilière classique: les communes rurales de moins de 5 000 habitants dotées de services essentiels. L’entreprise vise un équilibre entre densité mesurée, proximité des commodités et mixité des publics. Objectif : proposer des logements accessibles et bien conçus, tout en recréant des dynamiques de voisinage entre générations.

Cette proposition de valeur s’appuie sur une approche intégrée, du montage foncier à la gestion post-livraison. RIR revendique un modèle clé en main au bénéfice des collectivités, des propriétaires occupants et des investisseurs particuliers. Elle se positionne à la croisée des enjeux d’habitat, de cohésion sociale et de revitalisation des centres-bourgs.

Qui est rir ?

Créée fin 2022 par Hugo Varez et Aurélien Emeraud, RIR est une start-up spécialisée dans les résidences intergénérationnelles en milieu rural. La société conçoit des opérations de petite taille, pensées pour s’insérer dans le tissu local et s’adresser à trois publics distincts: jeunes actifs, familles et seniors.

La démarche combine plusieurs métiers: promotion, commercialisation, gestion locative pour les investisseurs et syndic de copropriété. Elle conserve la propriété de l’espace commun central pendant 10 ans afin d’assurer un suivi et une animation sur site. Cette présence prolongée constitue l’un des marqueurs du modèle.

Ce que recouvre une résidence intergénérationnelle RIR

Le concept articulé par RIR repose sur des principes opérationnels précis :

  • Mixité des usages : une offre calibrée pour seniors, jeunes actifs et familles.
  • Espaces partagés : un lieu central de convivialité animé et maintenu sur 10 ans.
  • Implantation : communes de moins de 5 000 habitants, avec commerces et services à proximité.
  • Gestion intégrée : du montage jusqu’au syndic, pour assurer la continuité.

RIR cible un vide de marché: des bourgs avec école, commerces et santé minimale, mais qui n’attirent plus les promoteurs classiques. Les terrains de plus de 3 000 m² permettent une densification mesurée, respectueuse des gabarits locaux. L’enjeu est de créer de petites copropriétés à taille humaine, compatibles avec l’identité architecturale et la vie associative existante.

Premier chantier à colpo : un programme calibré pour 2026

Le site pilote verra le jour à Colpo, à une vingtaine de kilomètres au nord de Vannes. La livraison est programmée pour 2026. Ce premier ensemble matérialise l’équilibre recherché entre formats d’habitat, espaces communs et prix de sortie. Investissement annoncé : 3 millions d’euros.

Colpo : caractéristiques opérationnelles

La résidence comptera 17 logements :

  • dix logements d’environ 50 m² destinés aux seniors,
  • cinq studios de 35 à 50 m² pour jeunes actifs,
  • deux appartements de 75 m² pensés pour des familles.

Chaque logement disposera d’un balcon ou d’un jardinet. Un jardin paysager et une salle polyvalente compléteront l’offre. L’accent est mis sur la qualité des matériaux, la cohérence avec l’architecture locale et la performance thermique et acoustique. Les prix de vente annoncés s’échelonnent entre 3 600 et 4 400 euros TTC par m².

Calendrier et gouvernance locale

Le conseil municipal de Colpo a confié le projet à RIR en mars 2024. La livraison est visée au premier semestre 2026. Cette articulation précise du calendrier permet aux acteurs locaux de se positionner, notamment en matière de services à la personne et d’offre de mobilité douce autour du site.

Ticket d’entrée et profils d’acquéreurs à Colpo

La commercialisation est engagée avec une typologie d’acheteurs diversifiée :

  • Propriétaires occupants attirés par un cadre rural avec services de proximité.
  • Investisseurs intéressés par la gestion locative intégrée.
  • Entreprises locales souhaitant loger leurs salariés.

Les prix se situent sous la moyenne bretonne de 4 800 euros par m² en 2025, ce qui renforce l’accessibilité de l’opération pour les ménages et les investisseurs.

Modèle intégré et engagement sur site : promotion, location, syndic

La singularité de RIR tient à sa chaîne de valeur complète. L’entreprise orchestre la planification, la vente en accession ou à des investisseurs, la location pour ces derniers et la gestion de copropriété. Elle garde en propre l’espace de convivialité pendant 10 ans, ce qui garantit une présence durable et une animation continue.

Cette structuration offre une double lecture économique: d’un côté, elle fluidifie l’expérience client et assure une cohérence dans le temps; de l’autre, elle instaure des incitations alignées pour maintenir la qualité d’usage des lieux communs. La récurrence de gestion sécurise la montée en puissance du réseau.

Gestion et rétention de l’espace commun

La conservation de l’espace partagé est une composante clé. Elle évite la dilution des responsabilités et place l’exploitant face à l’enjeu de l’animation du vivre-ensemble. Pour les communes, c’est l’assurance d’un interlocuteur unique sur la durée, y compris quand l’immeuble change de mains ou que les copropriétaires se renouvellent.

Relation avec les maires et accès au foncier

RIR cible les municipalités disposant de parcelles supérieures à 3 000 m². Le format retenu permet une densification maîtrisée qui respecte l’urbanisme local. L’entreprise mène un démarchage actif des mairies afin d’identifier les sites compatibles avec son cahier des charges et le plan d’équipements de la commune.

La rétention de l’espace central favorise :

  • La qualité d’exploitation des salles partagées et du jardin paysager.
  • La création de services aux résidents, au-delà des seules obligations de copropriété.
  • La stabilité de la gouvernance sur site, quelle que soit la rotation des occupants.

C’est un signal de long terme envoyé aux élus et aux investisseurs: l’opérateur s’engage sur la vie du projet après livraison.

Indicateurs démographiques bretons qui confortent la demande

Colpo compte environ 2 300 habitants. Le Morbihan rassemble environ 766 000 habitants, avec un vieillissement plus marqué que la moyenne nationale: 28 % de la population a plus de 60 ans, contre 25 % au niveau national. En Bretagne rurale, la part des 65 ans et plus atteint 24 % en 2023, soit une hausse de 2 points depuis 2018 (source INSEE).

Les analyses régionales pointent également une baisse de 1 % de la population active dans les petites communes morbihannaises entre 2020 et 2024, sur fond d’exode vers les villes. À cela s’ajoute la désertification commerciale: 40 % des communes bretonnes de moins de 5 000 habitants peinent à maintenir une offre de commerces. L’architecture RIR, avec des espaces communs et une animation locale, se positionne en réponse partielle à ces dynamiques.

Tension démographique et vieillissement

L’augmentation de la part des seniors en zone rurale appelle des formats d’habitat moins isolés que la maison individuelle éloignée des services. Pour autant, la demande ne se résume pas aux personnes âgées.

Les jeunes actifs et les familles recherchent des logements fonctionnels, bien isolés et proches d’une offre minimale en éducation, santé et commerces. La cohabitation intergénérationnelle est à la fois un facteur d’entraide et une réponse au risque d’isolement.

Commerce de proximité en recul : rôle des espaces partagés

Les salles de convivialité et jardins collectifs deviennent des infrastructures de sociabilité quand le commerce de proximité recule. En créant une polarité locale, ces espaces peuvent héberger des ateliers, permanences associatives ou services ponctuels. La coproduction de vie sociale avec les habitants s’inscrit dans la durée, renforcée par la gestion unifiée de RIR.

Chiffres saillants en Bretagne rurale

  • 24 % de 65 ans et plus dans les communes de moins de 5 000 habitants en 2023, +2 points depuis 2018.
  • 40 % des petites communes bretonnes touchées par la désertification commerciale.
  • -1 % de population active dans les petites communes morbihannaises entre 2020 et 2024.

Ces tendances soutiennent l’émergence d’un habitat intergénérationnel de proximité et l’animation d’espaces communs à l’échelle du bourg.

Impacts économiques et leviers d’investissement autour des projets

Les projets RIR génèrent des retombées économiques locales: emplois dans la construction, la gestion et les services. Entre 2023 et 2025, le secteur immobilier en Bretagne a créé environ 5 000 emplois nets, avec une progression de l’innovation dans les solutions durables. Une dynamique propice à l’essaimage de résidences compactes et performantes énergétiquement.

Sur le plan financier, le positionnement prix entre 3 600 et 4 400 euros TTC par m² à Colpo se situe au-dessous du niveau moyen régional de 4 800 euros en 2025, ce qui favorise la demande. Ce différentiel peut améliorer la vélocité commerciale pour les petites opérations, d’autant que l’orientation intergénérationnelle attire un panel élargi d’acquéreurs.

Emploi local et filière construction

La taille maîtrisée des opérations ne signifie pas absence d’effets d’entraînement. Outre les chantiers, les besoins en maintenance, entretien paysager, animation et services à la personne structurent un gisement d’emplois de proximité. Les communes y voient un moyen de soutenir l’activité des artisans, prestataires et associations.

Financement et fiscalité des investisseurs particuliers

Pour les investisseurs, les loyers en zones rurales doivent être positionnés avec prudence afin de concilier accessibilité et rendement. Des dispositifs fiscaux peuvent contribuer à l’équation, en fonction de la localisation et des critères d’éligibilité.

Le dispositif Pinel est mentionné comme mobilisable pour des locations en milieu rural, avec une prolongation jusqu’en 2027. L’accès à des aides à l’innovation via Bpifrance est également évoqué pour une start-up qui industrialise un modèle d’habitat regroupé.

Ces leviers ne dispensent pas d’un calibrage fin des charges, notamment pour la gestion des parties communes. La valeur de revente à terme dépendra de l’attractivité du bourg et de la pérennité des services de proximité.

Repères réglementaires et soutiens possibles

  • RE2020 appliquée depuis 2022: exigence de performance énergétique et carbone.
  • Pinel indiqué comme prolongé jusqu’en 2027 pour l’investissement locatif en zone éligible.
  • Bpifrance: aides potentielles à l’innovation immobilière pour les start-up du secteur.
  • Région Bretagne: intention d’investissement de 100 millions d’euros dans l’habitat inclusif d’ici 2027.

Les modalités précises d’éligibilité et de cumul des aides dépendent de la localisation, des performances techniques et des usages du bâtiment.

Déploiement annoncé : maillage en bretagne et grand ouest

RIR prépare un premier maillage de résidences rurales intergénérationnelles, avec un chantier à Colpo et d’autres sites en cours d’étude dans l’agglomération vannetaise. Pour 2026, quatre projets sont visés, dont un à proximité de Questembert. À horizon 2028, l’entreprise se fixe un objectif de 14 résidences en Bretagne.

Les fondateurs affichent une ambition nationale progressive, en commençant par le Grand Ouest. La montée en puissance passera par une recherche d’investisseurs alignés sur la logique de gestion intégrée et l’ancrage local. Les contacts se multiplient avec des communes désireuses de soutenir le vivre-ensemble et d’attirer de nouveaux ménages.

Roadmap 2026-2028

Cap 2026: quatre programmes, dont un autour de Questembert, avec une livraison à Colpo au premier semestre. Cap 2028: extension à 14 résidences rurales intergénérationnelles. Cette trajectoire suppose une capacité à dupliquer le modèle sur des fonciers compatibles et à sécuriser l’écosystème d’exploitation post-livraison.

Ouverture vers le grand ouest

Le passage d’une logique régionale à interrégionale appelle des partenariats renforcés avec les collectivités, et des relais d’ingénierie locale pour l’animation des sites. Les investisseurs seront sollicités pour consolider l’industrialisation du modèle, sans renoncer à l’ADN de proximité qui le rend pertinent dans les bourgs.

Trois conditions s’imposent :

  • Standardiser sans rigidifier : garder des gabarits et plans reproductibles tout en respectant l’architecture locale.
  • Assurer l’aval : une exploitation et une animation pérennes des espaces communs, au cœur de la proposition de valeur.
  • Aligner la finance : un mix investisseurs-collectivités-résidents compatible avec des prix de sortie maîtrisés.

Ce triptyque conditionne la possibilité d’un réseau durable de petites résidences en zones rurales.

Cadre démographique et politique publique : une fenêtre d’opportunité

Le vieillissement dans les petites communes, la fragilisation du commerce et le recul de la population active créent une configuration où des résidences à taille humaine avec espaces communs peuvent jouer un rôle structurant. L’Association des maires de France a appelé à soutenir des initiatives de mixité générationnelle, intégrées à une stratégie plus large de revitalisation rurale. Cette convergence démographie-politique publique ouvre un timing favorable.

Les données agrégées suggèrent aussi un marché rural en progression en Bretagne, évalué à +3 % par an, avec des prix moyens qui conservent des écarts avec les métropoles. Pour un opérateur comme RIR, la compétitivité prix, le respect architectural et la gestion intégrée deviennent des atouts determinants pour convaincre les élus et les ménages.

Ce que révèle l’offensive rir pour l’immobilier rural

La première vague de projets confirme la faisabilité d’un modèle intergénérationnel en bourg rural, alliant performance d’usage et prix maîtrisés. La clé réside dans l’exécution: foncier adéquat, chantier bien conduit, animation des lieux dans la durée. Les chiffres démographiques bretons et l’intérêt des élus laissent entrevoir un socle de demande pour des résidences compactes et partageuses.

RIR avance étape par étape, avec Colpo en tête de pont et des cibles en 2026 puis 2028. Si la gestion intégrée tient ses promesses et que le coût de construction demeure contenu, l’opérateur pourra accélérer son maillage. Prochaine borne: la livraison de Colpo au premier semestre 2026, test grandeur nature de ce nouvel immobilier rural.