À Toulouse, Highrise bouscule un totem du locatif français en lançant une garantie par abonnement qui remplace le dépôt de garantie. Fondée en 2023 et déjà implantée à Paris, la jeune pousse proptech accélère sa commercialisation auprès des agences, avec l’objectif de lisser les coûts d’entrée pour les locataires et d’offrir aux bailleurs une couverture équivalente, via une plateforme 100 % digitale.

Modèle Highrise : réduction du coût d’entrée et protection du bailleur

Highrise propose une alternative au dépôt de garantie reposant sur un abonnement annuel à partir de 59 euros. La couverture inclut les loyers impayés dans une limite de un à deux mois ainsi que les dégradations locatives jusqu’au montant généralement déposé à l’entrée.

Le dispositif est pensé pour fluidifier l’emménagement des ménages en évitant l’immobilisation immédiate d’une somme souvent proche d’un mois de loyer hors charges. Pour les bailleurs, il s’agit de sécuriser l’encaissement et de formaliser les sinistres sans friction inutile, Highrise gérant ensuite les recours contre le locataire si nécessaire.

Patrice Gilles, président et cofondateur, met en avant un double bénéfice : allègement financier pour les ménages et gestion simplifiée pour les professionnels grâce à un outil interne dédié aux agences. La distribution est d’ailleurs exclusivement intermédiée par ces dernières, qui réalisent les souscriptions et pilotent le suivi en autonomie.

Parcours digital et autonomie des agences

La plateforme interne de Highrise propose un circuit entièrement en ligne pour déclarer un dossier, enregistrer un bail, activer une garantie et suivre un sinistre. Les agences partenaires y voient un gain de temps opérationnel, avec des étapes standardisées et un reporting centralisé.

Ce que couvre l’abonnement Highrise

La couverture annoncée repose sur :

  • Loyers impayés jusqu’à un à deux mois, selon le palier souscrit.
  • Dégradations locatives dans la limite du montant usuel du dépôt de garantie.
  • Recours contre le locataire pris en charge par Highrise en cas de sinistre.

Montants, plafonds et exclusions s’appliquent selon les contrats remis par l’agence au moment de la souscription.

Le cadre de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 autorise des alternatives au dépôt de garantie, dont des garanties à première demande. Le principe : le bailleur peut appeler la garantie dans les limites contractuelles, sans démontrer au préalable la défaillance du locataire au-delà des justificatifs prévus. L’articulation précise dépend du contrat remis par l’agence et des conditions de l’assureur partenaire.

Cadre juridique applicable : loi de 1989 et plafond ALUR

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre les rapports locatifs et n’impose pas le dépôt de garantie. Des alternatives légales, dont la garantie à première demande, peuvent être prévues dans le bail ou au moment de l’entrée dans les lieux.

Depuis la loi ALUR de 2014, pour les locations nues, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. En pratique, ce plafond fixe un repère budgétaire pour les ménages à l’entrée du logement, mais demeure un frein de trésorerie. Highrise se positionne précisément sur cette douleur, en substituant une charge prévisible à l’immobilisation d’un capital.

Bailleurs et agences : responsabilités inchangées, processus modernisé

La garantie n’altère pas les obligations légales du bailleur ni celles du locataire. Elle remplace le dépôt comme outil de sécurisation et s’intègre aux pratiques d’agence via une gestion 100 % dématérialisée. L’objectif opérationnel : limiter les délais de traitement et sécuriser l’encaissement en cas de sinistre, tout en préservant la relation locataire-bailleur.

Le dépôt de garantie est une somme immobilisée, dont l’usage est circonscrit aux impayés, réparations locatives et régularisations. L’alternative par abonnement transforme ce coût en dépense récurrente, sans restitution finale. L’arbitrage dépend du profil de risque du locataire, de la politique du bailleur et de la valeur de l’accompagnement agence en cas de sinistre.

Marché locatif : tension budgétaire et intérêt macroéconomique

Le parc locatif privé représente environ 7 millions de logements. En 2024, près de 2,5 millions de baux ont été signés selon les estimations du ministère du Logement.

Dans ce contexte, l’indice de référence des loyers (IRL) a progressé de 1,04 % au deuxième trimestre 2025 sur un an, après +1,40 % au trimestre précédent (INSEE). Cette évolution, modérée mais persistante, pèse sur les ménages locataires.

Le dépôt de garantie, plafonné à un mois hors charges, représente en moyenne 800 à 1 200 euros à l’entrée, selon l’Observatoire des loyers. En 2023, 40 % des ménages locataires ont déclaré des difficultés financières liées au logement. La promesse d’Highrise s’inscrit ainsi dans une logique de désserrement de la contrainte de trésorerie, susceptible d’améliorer la mobilité résidentielle et professionnelle.

En 2024, le taux de vacance locative s’est établi à 8,4 % en France. Une partie de ces frictions s’explique par les coûts d’entrée et l’inadéquation entre solvabilité et exigence de sécurité. Les alternatives au dépôt peuvent accélérer la mise en location et réduire certaines formes de vacance frictionnelle.

Repères chiffrés clés pour les décideurs

  1. Parc locatif privé : environ 7 millions de logements.
  2. Baux signés en 2024 : autour de 2,5 millions.
  3. Dépôt de garantie plafonné à 1 mois hors charges en location nue.
  4. IRL T2 2025 : +1,04 % sur un an (INSEE, Informations rapides n°172).

Lecture économique : transformer un coût initial en dépense lissée peut favoriser la mobilité, au bénéfice d’un marché locatif plus fluide et d’un taux de vacance mieux maîtrisé.

Positionnement proptech : une niche assumée face aux GLI

Le secteur proptech en France a levé plus d’un milliard d’euros en 2023 selon des rapports sectoriels, confirmant l’appétit des investisseurs pour les modèles qui modernisent les usages. Highrise occupe un segment spécifique du marché : l’alternative au dépôt de garantie, avec un ticket d’entrée faible et une distribution B2B2C via les agences immobilières.

Les offres historiques du marché, centrées sur la garantie des loyers impayés (GLI) et l’étude de solvabilité, forment un référentiel sur lequel Highrise vient se brancher, mais avec un angle produit différent : substituer l’immobilisation du dépôt par une garantie à coût annuel connu. Cette proposition est particulièrement lisible pour les ménages aux budgets contraints.

Garantme et Unkle : repères de marché côté GLI

Des acteurs comme Garantme et Unkle proposent des mécanismes de garantie de loyers impayés ou de sécurisation de dossier. Ces solutions visent à rassurer le bailleur sur la solvabilité et à fluidifier la mise en location. Highrise se différencie en ciblant prioritairement l’équivalent du dépôt via un abonnement accessible.

Rhino et LeaseLock : l’abonnement popularisé aux États-Unis

Aux États-Unis, des plateformes comme Rhino ou LeaseLock commercialisent des assurances locatives payées mensuellement qui remplacent le dépôt traditionnel. Le principe a contribué à abaisser la barrière d’entrée. Highrise transpose ce modèle éprouvé au cadre réglementaire français, avec les adaptations nécessaires.

Pour les locataires, le bénéfice est immédiat : pas de capital immobilisé. Pour les bailleurs, l’intérêt réside dans la prévisibilité du risque et un traitement dématérialisé des sinistres. Pour les agences, le tout-numérique standardise la conformité et réduit les frictions administratives, ce qui peut, selon les retours cités par la presse locale, économiser du temps de gestion.

Déploiement et partenariats : cap sur l’Occitanie puis l’Île-de-France

Highrise a choisi une distribution 100 % via les agences immobilières. L’entreprise annonce un recrutement de commerciaux en régions pour accélérer la couverture du territoire. La feuille de route commence par l’Occitanie, puis l’Île-de-France, avant une montée en charge nationale.

La start-up a déjà conclu une trentaine de partenariats et s’appuie sur un partenaire phare : FNAIM Garonne-Gascogne, qui fédère 256 agences adhérentes. L’entreprise vise 15 000 souscriptions d’ici fin 2025. Elle indique être autofinancée sur fonds propres, avec un actionnariat international non divulgué, et bénéficier d’un partenariat exclusif avec un assureur européen dont l’identité n’est pas communiquée.

FNAIM Garonne-Gascogne : relais professionnel structurant

Le partenariat avec FNAIM Garonne-Gascogne offre une visibilité accélérée auprès des administrateurs de biens et des réseaux de transaction. Il permet de tester, région par région, la capacité d’adoption du modèle et d’aligner l’outil numérique sur les pratiques terrain des professionnels.

Rappels pratiques pour agences et bailleurs

  • Contrats : vérifier les plafonds, conditions d’appel et exclusions.
  • Procédures : documenter l’état des lieux et conserver les justificatifs de sinistre.
  • Communication : présenter clairement au locataire la différence dépôt vs abonnement.
  • Conformité : aligner les mandats de gestion et les avenants de bail avec la garantie choisie.

Objectif : sécuriser juridiquement l’alternative au dépôt et éviter les contentieux à la sortie.

Risques, conformité et adoption : les points de vigilance

Le principal frein est culturel : le dépôt de garantie reste un réflexe pour les bailleurs, perçu comme une sécurité bankable. Highrise rappelle pourtant que la loi autorise des mécanismes alternatifs offrant un niveau de protection comparable, à condition que les contrats soient correctement cadrés et expliqués aux parties.

Sur le plan opérationnel, la qualité du processus de déclaration de sinistre est déterminante. Les agences doivent maîtriser les conditions d’appel de la garantie et conserver une traçabilité rigoureuse des pièces. L’outil numérique joue ici un rôle central : standardiser pour réduire les aléas.

Côté politique publique, des dispositifs comme Loc’Avantages, qui incite à louer en dessous des prix du marché en échange d’avantages fiscaux, peuvent créer un environnement favorable à ces solutions en réduisant le poids global du logement sur les ménages. Une convergence d’outils fiscaux et assurantiels améliore l’accès au parc privé.

Caution solidaire, dépôt, garantie par abonnement : arbitrages juridiques

La caution solidaire reste une pratique répandue et distincte du dépôt de garantie. La garantie par abonnement se substitue au dépôt sans remettre en cause, le cas échéant, la possibilité d’une caution, sous réserve de compatibilité avec le bail et la politique du bailleur. Chaque combinaison doit être juridiquement cohérente et explicite pour le locataire.

  • Taux de conversion des locataires éligibles à la garantie.
  • Délai moyen de signature de bail avec alternative vs dépôt classique.
  • Part des sinistres couverts vs dossiers non couverts.
  • Temps de traitement par sinistre et taux de satisfaction bailleurs.

Ces métriques permettent de piloter la valeur opérationnelle et d’objectiver le ROI pour l’agence.

L’histoire et le concept Highrise : ancrage toulousain et ambition nationale

Créée en 2023, Highrise compte quatre collaborateurs et s’organise entre Toulouse et Paris. L’entreprise formalise une proposition simple pour un marché encore peu familiarisé avec l’alternative au dépôt : un abonnement annuel, une gestion dématérialisée, et des partenariats exclusifs avec des agences pour toucher immédiatement la demande.

Isabelle Combelles, directrice générale déléguée à Toulouse, souligne que le dépôt de garantie est profondément ancré dans les usages français, ce qui rend la pédagogie essentielle. La communication auprès des locataires comme des bailleurs repose sur un argumentaire de coût total maîtrisé, de sécurité et de simplicité opérationnelle.

Assureur partenaire et gouvernance financière

Highrise annonce un partenariat exclusif avec un assureur européen, sans dévoiler d’identité, et un autofinancement sur fonds propres complété par un actionnariat international non communiqué. L’entreprise ne publie pas son chiffre d’affaires, mais affiche une cible de 15 000 souscriptions d’ici fin 2025. La montée en puissance passera par le recrutement d’équipes commerciales régionales et le relais des réseaux professionnels existants.

  • Plafond ALUR inchangé pour les locations nues : 1 mois hors charges.
  • Garanties alternatives possibles si intégrées contractuellement et explicitées.
  • IRL en hausse modérée en 2025, impactant l’effort des locataires.
  • Dispositifs incitatifs comme Loc’Avantages, pour un parc plus abordable.

Traduction opérationnelle : sécuriser juridiquement les clauses de garantie et fluidifier les parcours en agence pour maximiser l’adoption.

Feuille de route 2025-2026 : vers une alternative installée

En rendant plus accessible une alternative légale au dépôt, Highrise ambitionne de s’installer dans la boîte à outils des professionnels. Avec une stratégie d’abord régionale, des relais comme FNAIM Garonne-Gascogne et un contrat d’assurance exclusif, la start-up veut densifier un maillage qui pourrait peser sur la vacance frictionnelle et accélérer les mises en location.

Si l’appropriation culturelle suit, l’abonnement à bas coût pourrait devenir un standard parallèle du marché locatif français, à côté des GLI et des cautions. La trajectoire annoncée à l’horizon 2026 sera un indicateur de la capacité de l’écosystème proptech à transformer des usages ancrés, sans fracture avec le cadre légal et les attentes des bailleurs.

Reste à voir si la pédagogie et les preuves d’exécution convertiront l’essai à grande échelle.