Comment Eterniti redéfinit l'hospitalité de luxe en 2025 ?

Hébergement premium, services d’hôtel et technologie discrète, Eterniti assemble ces briques pour capter une clientèle internationale exigeante. Le groupe, porté par trois marques complémentaires, a bâti une trajectoire singulière sur un modèle capital‑léger et des process digitaux qui fluidifient chaque étape du séjour. L’enjeu désormais est financier, opérationnel et réglementaire, car l’hospitalité haut de gamme accélère sa normalisation ESG.

Modèle économique d’eterniti, cap sur une hôtellerie flexible et capital‑léger

Le groupe Eterniti se positionne en opérateur intégré de locations de vacances haut de gamme, articulé autour de trois piliers de revenus clairement identifiés : gestion locative, conciergerie et maintenance. Cette combinaison réduit la cyclicité et augmente la récurrence, deux éléments clés pour les investisseurs comme pour les propriétaires de biens.

Le cœur du modèle repose sur la gestion d’appartements, chalets et villas sur une vingtaine de destinations européennes. Au lieu d’immobiliser du capital dans la pierre, Eterniti s’appuie sur des contrats de mandat ou d’exploitation, typiques des modèles asset‑light qui privilégient l’échelle opérationnelle aux bilans alourdis. L’offre est portée par trois enseignes qui segmentent la proposition de valeur selon les attentes des voyageurs et le niveau de service souhaité.

Cette architecture permet de mutualiser les fonctions vitales, du revenue management à la maintenance, tout en laissant aux marques la marge de manœuvre nécessaire pour ajuster l’expérience client. Les canaux numériques, l’optimisation tarifaire et la standardisation de procédures d’accueil permettent d’aligner la promesse hôtelière sur des niveaux de service audités.

La stratégie est renforcée par des outils inspirés des meilleures pratiques de plateformes de réservation. L’un des fondateurs a contribué au développement de The Fork, ce qui a infusé une culture produit tournée vers la frugalité des coûts d’acquisition, la data et le pilotage de la satisfaction. Combinée à une exécution hôtelière rigoureuse, cette approche soutient l’obtention d’une certification de durabilité et consolide la promesse de service.

Gouvernance, fondateurs et investisseurs, une architecture orientée croissance

La gouvernance d’Eterniti s’appuie sur un binôme expérimenté, aux compétences complémentaires. Maxime Friess, CEO, est diplômé de l’Essec. Issu d’une famille d’hôteliers dans les Alpes suisses, il a évolué d’abord en finance de marché, entre banque d’investissement et négoce de matières premières à Singapour et Genève, avant d’opérer un pivot vers l’immobilier et l’hospitalité.

Laurent Lacourt, COO, a été formé à l’école hôtelière de Toulouse puis à l’Essec où il a obtenu un MBA. Il a piloté des opérations chez de grands hôteliers internationaux, avant de rejoindre l’équipe fondatrice de La Fourchette, devenue The Fork. Cette trajectoire, mêlant excellence opérée en salle et optimisation produit, éclaire l’ADN du groupe : service de précision, obsession de l’expérience et discipline de coûts.

La structure capitalistique conserve un contrôle majoritaire par les fondateurs, avec un soutien d’Limestone Capital, fonds spécialisé dans l’économie de l’expérience, du voyage et de l’hôtellerie haut de gamme, qui gèrerait plus d’un milliard d’euros d’actifs selon des données publiques. Ce couple fondateurs‑investisseur donne à Eterniti une gouvernance capable de concilier vision long terme et standards de performance attendus par les acteurs financiers.

Autre levier de gouvernance, la certification B Corp obtenue par Emerald Stay ancre des critères ESG au cœur des processus. Cet engagement est de plus en plus attendu par les bailleurs et les clients institutionnels, pour qui les standards sociaux et environnementaux deviennent des facteurs de risque et de réputation.

Technologie et standards de service, pivots de l’expérience client haut de gamme

Eterniti a industrialisé des points forts de l’hôtellerie tout en laissant la part belle à la personnalisation. L’activation d’une serrure connectée pour l’accès autonome sécurise et simplifie l’arrivée, souvent point de friction en location saisonnière. La conciergerie 24 h sur 24 et 7 jours sur 7 demeure la clé de voûte des services.

La valeur perçue est amplifiée par un catalogue d’options, du chef privé au coach sportif, en passant par des dégustations, guides et massages. Opérationnellement, la numérisation du parcours client fluidifie l’avant‑séjour et le suivi des interventions techniques. Elle améliore la cohérence des standards entre villas de Saint‑Tropez, chalets alpins et maisons des Baléares.

La promesse haut de gamme suppose un pilotage fin des coûts. La standardisation de la maintenance, la centralisation du revenue management et le suivi des consommations énergétiques par bien font partie des leviers d’équilibre entre qualité de service et rentabilité. Les données collectées doivent, en parallèle, respecter le cadre français de protection des données personnelles.

Positionnement dans l’écosystème des eti en france, leviers publics mobilisables

Eterniti s’inscrit dans la dynamique des entreprises de taille intermédiaire, catégorie centrale pour l’investissement, la productivité et la montée en gamme sectorielle. Entre 2017 et 2022, le nombre d’ETI en France est passé de 5 400 à 6 800, ces entreprises représentant 26 % de la valeur ajoutée et 3,7 millions d’emplois (DGE, 16 mai 2025).

Cette évolution soutient l’idée que la consolidation des opérateurs d’expérience, du voyage et de l’hôtellerie, peut s’adosser à des dispositifs dédiés. Le programme ETIncelles, porté par la Direction générale des Entreprises, a annoncé le 16 mai 2025 une cinquième promotion de 55 sociétés accompagnées, portant le total à 252 sur 80 départements. Les entreprises de services à forte composante technologique, à l’image d’Eterniti, peuvent y trouver un cadre pour lever obstacles réglementaires et freins administratifs.

Marchés, saisonnalité et portefeuille de destinations, une couverture multi‑expériences

Le portefeuille couvre les Alpes françaises et suisses, les Pyrénées (Andorre et Baqueira), mais aussi la Costa Brava, Saint‑Tropez, Majorque et Marrakech. Cette architecture multi‑pays et multi‑saisons amortit les pics de demande. L’été, les chalets restent ouverts et s’inscrivent dans la tendance montante des séjours actifs, avec randonnées, lacs, parapente, canyoning, festivals et yoga.

La segmentation par marque permet d’adresser des attentes variées, du luxe accessible à l’ultra‑personnalisation. Chaque enseigne structure des standards, des grilles de services et des référentiels de qualité spécifiques. Les équipes locales, en particulier en montagne, assurent la promesse d’un service à la carte.

Emerald stay : certification b corp et standard 4 étoiles

Emerald Stay sert de porte d’entrée sur le segment du luxe abordable, avec des produits 4 étoiles dont la qualité est homogénéisée. L’enseigne a obtenu la certification B Corp, présentée comme une première européenne pour une société de gestion locative. Ce label, délivré par B Lab, précise un engagement vérifié autour des clients, des équipes, de la gouvernance et de l’environnement.

Dans la pratique, Emerald Stay propose un équilibre entre autonomie et services additionnels. Les codes d’accès sécurisés, le support client réactif et l’intégration de services à la demande soutiennent une expérience fluide. L’objectif est d’offrir une alternative crédible aux hôtels pour des séjours en famille ou entre amis, sans friction logistique.

Bo house : service 5 étoiles et hospitalité sur mesure

Positionnée au niveau 5 étoiles, Bo House réplique les codes d’un hôtel de luxe au sein de résidences privées. Le volet conciergerie, ouvert 24 h sur 24, active des prestations qui vont des chefs privés aux chauffeurs, en passant par des expériences à terre et en mer. Cette approche vise une clientèle internationale habituée à des standards élevés et à des séjours ultra‑personnalisés.

La marque s’est affirmée à Saint‑Tropez où elle orchestre une collection de villas d’exception. Le dispositif combine équipes locales, partenaires triés sur le volet et protocoles de qualité rigoureux. Ce positionnement haut de gamme exige un contrôle strict des opérations de maintenance et un niveau de coordination logistique proche de l’hôtellerie palace.

Verbier exclusive : chalets et équipes dédiées

Verbier Exclusive concentre l’offre sur 20 chalets au sein de la station suisse de Verbier. L’enseigne parie sur un luxe discret et des équipes en place dans la station, capables de répondre aux attentes d’une clientèle internationale familière des services sur‑mesure en altitude. Cette focalisation géographique renforce l’ancrage local et la constance du service.

Hospitalité sur mesure à saint‑tropez, l’exemple bo house en vitrine

La presqu’île tropézienne reste une destination phare pour les clientèles à haut pouvoir d’achat, attirées par le port, la place des Lices et une gastronomie festive. Bo House y a déployé un dispositif calibré pour un service au cordeau, avec une sélection de villas qui structurent l’offre et la grille tarifaire.

Bo house à saint‑tropez : stratégie et résultats

Parmi les figures de proue, Modern Capon aligne deux unités de 450 et 550 m² pouvant accueillir jusqu’à 28 hôtes, avec 10 suites et 4 chambres pour le personnel. La villa Bliss de 480 m², au cœur des parcs tropéziens, privilégie l’intimité avec six suites dans un jardin de palmiers et bougainvilliers.

Canoubwest, 460 m², affiche une tarification hebdomadaire de 225 000 euros et offre huit chambres, une piscine chauffée et une salle de sport. Enfin, Alkmène, 680 m² située dans le domaine privé d’Héraclée à La Croix‑Valmer, propose six suites, terrasses ensoleillées et piscine, pour environ 120 000 euros la semaine.

Ces biens exigent des standards d’entretien élevés, une continuité de services et des procédures d’audit qualité fréquentes. L’organisation de dîners par des chefs étoilés, des déjeuners sur des plages mythiques, des sorties en mer ou des liaisons en hélicoptère composent un éventail de prestations où la conciergerie agit comme tour de contrôle. La valeur ajoutée provient autant de la sélection immobilière que de la capacité à livrer sans friction, même en très haute saison.

Impact esg et création de valeur, un avantage compétitif qui se standardise

La trajectoire d’Eterniti croise une normalisation de l’ESG dans l’hospitalité de luxe. Avec Emerald Stay, le groupe met en avant une certification B Corp reflétant des engagements en matière de gouvernance, de climat, d’emploi et de relation client. Ce label structure une politique d’achats, de réduction des consommations et de transparence, utiles pour sécuriser l’adhésion des propriétaires et des voyageurs.

Le tourisme responsable n’est plus une option marketing, c’est un facteur de préférence et de résilience. Les investisseurs valorisent l’alignement sur des normes vérifiables, notamment pour des portefeuilles d’expérience à l’échelle européenne. La certification apporte une métrique partagée, un langage commun aux financeurs, et une grille d’amélioration continue.

Sur le plan macroéconomique, la reprise du tourisme a consolidé le poids du secteur, qui a représenté 7,4 % du PIB en 2023, soutenant l’émergence d’opérateurs intégrés capables d’exécuter une expérience homogène dans des lieux atypiques. Eterniti capitalise sur cette dynamique et vise l’extension de sa couverture européenne, en renforçant ses processus et ses certifications pour répondre aux attentes des marchés financiers et des voyageurs soucieux d’impact.

Le soutien d’un investisseur spécialisé comme Limestone Capital s’aligne avec cette trajectoire, l’écosystème financier privilégiant les opérateurs capables de démontrer une création de valeur durable et mesurable. Selon Forbes France, la feuille de route 2025 s’annonce riche en ouvertures potentielles et en approfondissement des engagements de durabilité, un signal attendu par les propriétaires et les partenaires prestataires (Forbes France, avril 2025).

Qui est eterniti, origines, marques et promesse client

Eterniti est né sous l’enseigne Emerald Stay, fondée par deux associés à la croisée de l’hôtellerie et de la tech. L’objectif initial, toujours à l’œuvre, était de ramener la qualité hôtelière dans l’univers éclaté de la location saisonnière. Le développement de Bo House et de Verbier Exclusive a ensuite permis de bâtir une architecture de marques couvrant un spectre de clientèles et de destinations.

La promesse client s’appuie sur des standards de service réplicables, une logistique locale maîtrisée, et des partenaires triés avec lesquels Eterniti entretient des relations suivies. Les process numériques sont orientés vers l’anticipation des besoins, la prise en charge dès la réservation et une gestion fine des préférences.

Le groupe met en avant des expériences uniques dans des appartements, chalets et villas, avec des services modulaires et l’élimination des irritants logistiques. La mission, telle que portée par les fondateurs, est de remettre de la précision hôtelière dans les escapades nature, les séjours sportifs et les rassemblements familiaux, sans transiger sur la responsabilité sociale et environnementale.

Le concept de service, entre automatisation et hospitalité humaine

La technologie fluidifie, l’humain fidélise. Les codes d’accès, notifications de check‑in, inventaires digitaux et paiements sécurisés réduisent le temps passé sur les tâches administratives. Des équipes locales, elles, incarnent l’hospitalité, essentielles pour les ajustements de dernière minute et la résolution d’imprévus. Ce duo permet de maintenir un niveau de service constant à l’échelle d’un portefeuille éclaté.

La maintenance, souvent sous‑estimée, est intégrée au cœur de la promesse. Elle garantit la conformité des équipements, des piscines et des installations sportives, tout en pilotant finement les calendriers d’intervention. C’est aussi une variable financière clé, qui conditionne le maintien des prix et l’absorption des coûts fixes.

Segments de clients visés et arbitrages tarifaires

Eterniti adresse des voyageurs recherchant de l’espace et de l’intimité, souvent en groupe familial ou amical. Le panier moyen, modulé par la saisonnalité, se construit autour d’une tarification dynamique, avec restrictions de nuits et conditions d’annulation adaptées. Les services à la carte, facturés séparément, renforcent le revenu par séjour tout en augmentant la satisfaction.

Dans cet arbitrage, la lisibilité des prix et la clarté des SLA de la conciergerie comptent autant que le cachet du bien. L’enseigne choisie, 4 étoiles versus 5 étoiles, doit décliner une promesse précise et vérifiable, pour éviter la dispersion des standards et la dilution de marque.

Indicateurs à surveiller pour juger la performance d’un opérateur comme eterniti

L’évaluation d’un gestionnaire de locations haut de gamme ne peut se limiter au taux d’occupation. Les indicateurs déterminants combinent performance commerciale, qualité d’exécution et maîtrise des risques. Ils informent la solidité du modèle et la capacité à répliquer la promesse dans de nouvelles destinations.

Côté revenus, les métriques clés incluent le RevPAR adapté à la location saisonnière, le taux d’occupation par segment et la part des services additionnels sur le chiffre d’affaires. Côté qualité, la note moyenne client, le taux de réclamation résolue en 24 heures et les délais d’intervention technique forment un socle utile. Côté risques, la conformité des dispositifs connectés, la gestion des dépôts de garantie et la couverture assurantielle sont décisives.

La veille réglementaire compte autant. En France, la gestion des meublés de tourisme et les locations saisonnières s’inscrivent dans un cadre qui peut varier selon les communes. Pour des portefeuilles multi‑pays, la cartographie des obligations locales et la mise en conformité des annonces sont désormais des compétences centrales.

Rôle macroéconomique et trajectoire sectorielle, pourquoi le modèle séduit les financeurs

Le poids macro du tourisme, revenu à 7,4 % du PIB en 2023, renforce l’appétit des financeurs pour les opérateurs capaces d’industrialiser la qualité dans l’hospitalité haut de gamme. Le modèle capital‑léger, l’ancrage ESG et la diversification géographique constituent un triptyque rassurant pour sécuriser une croissance régulée et résiliente face à la cyclicité.

Sur le plan sectoriel, le haut de gamme capte une clientèle moins sensible aux cycles, avec des arbitrages qui privilégient l’expérience et l’intimité. L’intégration verticale limitée, mais pilotée, permet d’absorber les chocs sur les coûts opérationnels et d’ajuster rapidement l’offre. La discipline de marque, elle, évite les effets de dilution qui pèsent sur la tarification à moyen terme.

Enfin, les politiques publiques récentes ciblent la montée en gamme, la sobriété énergétique et la numérisation des services. Les opérateurs qui démontrent une trajectoire mesurable en matière d’impact, de formation et de qualité de service, se trouvent en meilleure position pour accéder aux dispositifs d’accompagnement, et, à terme, pour attirer des capitaux patients.

Prochaines étapes pour eterniti, entre standardisation et expansion contrôlée

Les fondations sont posées : trois marques lisibles, un modèle asset‑light, des process digitaux et une certification de durabilité qui crédibilise la démarche. Les marges de progression se situent dans la standardisation des KPI qualité, l’harmonisation ESG entre régions et la consolidation d’un pipeline d’actifs hautement différenciants.

La croissance européenne, si elle s’appuie sur des équipes locales aguerries et des référentiels de service exigents, peut affermir l’avantage concurrentiel et stabiliser la rentabilité. Les prochains mois diront comment Eterniti arbitrera entre vitesse d’expansion et profondeur d’exécution, déterminantes pour pérenniser la promesse haut de gamme et l’attrait auprès des investisseurs.

Eterniti s’impose comme un opérateur capital‑léger qui marie standards hôteliers, technologies utiles et engagements ESG, une équation cohérente avec les attentes des voyageurs et des financeurs dans la location de vacances premium.