Roof bouscule l’hébergement étudiant grâce à 20 millions d’euros

L’immobilier étudiant français s’apprête à accueillir un vent de renouveau. Du nouveau concept d’habitat partagé à la métamorphose de bâtiments inexploités, la jeune société se démarque par une volonté : offrir une meilleure qualité de vie aux étudiants et résoudre une crise du logement devenue un véritable casse-tête national.

Une pénurie qui pèse sur l’attractivité de l’enseignement supérieur

Le logement étudiant est un sujet brûlant depuis de nombreuses années. Avec près de 2,7 millions d’étudiants en France et moins de 380 000 places disponibles en résidences dédiées (publiques ou privées), l’offre reste dérisoire face à la demande. Ces difficultés locatives ne se limitent pas aux métropoles : de plus petites agglomérations rencontrent également d’importantes tensions, amplifiées par une mobilité étudiante croissante.

Pour nombre de jeunes, trouver un toit convenable à un coût raisonnable est un défi de taille. Les retards administratifs, la rareté de logements adaptés et la pression grandissante sur le marché locatif ont même pu dissuader certains de s’engager dans des cursus éloignés de leur région d’origine. Résultat : la crise du logement étudiant nuit parfois à l’attractivité de l’enseignement supérieur français et limite la liberté de choix de formation.

Débloquer la situation demande une réflexion en profondeur. Les stratégies traditionnelles — construction de nouvelles résidences, élargissement des aides au logement, partenariats public-privé — peinent à couvrir la totalité des besoins. Roof, de son côté, tente une approche plus novatrice en s’inspirant du principe du coliving, afin d’optimiser l’usage des espaces déjà existants.

Le pari de la rénovation et de la convivialité

La société Roof est née de la rencontre entre Nicolas Leroy (ancien de Vinci), Tarik Fatihi (ex-Heetch) et Oussama Bourhaleb (ex-HelloPatrimoine). Depuis 2022, cette jeune pousse s’appuie sur l’idée que les immeubles obsolètes, souvent délaissés par les investisseurs traditionnels, peuvent retrouver une seconde jeunesse grâce à un habile mélange de travaux de réhabilitation et d’outils de gestion numériques.

Le but ? Imaginer un cadre de vie plus chaleureux et pratique pour des étudiants souvent confrontés à l’isolement. Par opposition au modèle standardisé des résidences classiques, les espaces conçus par Roof misent sur la mutualisation de services (coworking, cuisine partagée, salle de sport, etc.) et l’intégration d’outils digitaux (applications pour gérer les charges, réserver une salle commune, recevoir son courrier, etc.).

Tout cela repose sur une conviction : le logement n’est pas qu’un toit, c’est aussi un espace propice aux échanges. D’où la volonté de favoriser les liens sociaux en créant des zones communes spacieuses, tout en préservant la tranquillité de chacun grâce à des chambres individuelles.

Les clés d’un financement prometteur : 20 millions d’euros en renfort

Pour soutenir son développement, Roof vient de boucler une levée de fonds de 20 millions d’euros. Cette opération est menée par Mata Capital M, qui accède par la même occasion au statut d’actionnaire majoritaire. La société avait déjà réalisé un tour de table de 10 millions d’euros en juin 2022. Aujourd’hui, elle double la mise pour donner un coup d’accélérateur à sa stratégie de croissance.

Ce tour de table n’est pas anodin. Au-delà de la contribution financière, c’est un signal fort envoyé au secteur de la proptech en France. L’arrivée de Mata Capital M témoigne de l’intérêt grandissant des investisseurs pour des solutions capables de réinventer le segment du logement étudiant, longtemps jugé austère et peu rentable.

Une stratégie d’expansion : cap sur 1 000 chambres supplémentaires

Afin de répondre à la demande pressante et d’asseoir sa présence sur des villes étudiantes majeures, Roof prévoit de déployer plus de 1 000 chambres dans les années à venir. Ce développement ciblera en priorité Lille, Bordeaux et la région parisienne, trois zones où la concurrence est particulièrement rude pour décrocher un logement étudiant correct.

L’objectif affiché est double : remodeler les espaces existants pour les rendre à la fois modernes et accessibles, tout en conservant la dimension conviviale qui caractérise le coliving. On parle ici d’une transformation parfois lourde, allant de la remise aux normes énergétiques à la création d’ascenseurs ou d’équipements sportifs, en passant par l’amélioration de l’isolation phonique dans un souci de confort.

Pourquoi un tel engouement ? Parce que, malgré la pression concurrentielle, les investisseurs perçoivent les résidences étudiantes nouvelle génération comme un marché à fort potentiel. Les campus s’agrandissent, le nombre d’étudiants ne cesse de croître et la qualité de vie devient un critère de plus en plus déterminant pour un jeune public sensible au bien-être et à la solidarité communautaire.

Regard sur l’état global du marché et ses enjeux

Si la nécessité de créer davantage de logements étudiants est unanimement reconnue, les défis restent nombreux. L’obtention de permis de construire, la complexité administrative liée aux politiques d’urbanisme et la fluctuation des prix de l’immobilier constituent des épreuves de taille pour tout nouvel acteur souhaitant s’implanter dans ce secteur.

En parallèle, des réglementations comme la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) ou des normes thermiques de plus en plus strictes obligent les promoteurs à repenser la conception de leurs bâtiments. Du point de vue financier, les taux d’intérêt en hausse peuvent freiner certains investisseurs.

Pour autant, la carte de la rénovation de l’existant se révèle souvent un moyen plus rapide et plus écologique de créer des places pour les étudiants. C’est précisément le créneau choisi par Roof, qui évite de lancer de longs chantiers de construction neuve, préférant réhabiliter ce qui ne demande qu’à être modernisé.

La santé mentale, un enjeu sous-estimé

Au-delà des murs et des équipements, l’enjeu du bien-être psychologique est central dans les résidences coliving dédiées aux étudiants. La solitude peut peser lourd durant les études supérieures, surtout pour ceux arrivés de loin. L’isolement engendre parfois du stress, un mal-être diffus, voire le décrochage universitaire.

Concrètement, Roof mise sur des environnements qui encouragent la solidarité et la vie en communauté. Les espaces communs, combinés à un service de conciergerie ou de suivi psychologique, participent à créer un cocon rassurant. En outre, la startup prévoit la mise en place d’ateliers d’information sur les services de santé, les aides financières ou encore la gestion du stress.

L’aspect mental demeure cependant complexe à quantifier d’un point de vue économique, même si les retombées sont indéniablement positives : étudiants plus épanouis, meilleurs résultats, réduction du taux d’abandon et meilleur climat au sein des résidences. À terme, la capacité de Roof à favoriser ce type de sérénité sera peut-être l’un de ses plus gros avantages concurrentiels.

Le rôle crucial des outils numériques

Un autre atout différenciant de Roof réside dans la digitalisation des processus. Chaque logement est géré via une plateforme en ligne permettant de réserver les services communs, régler les factures, connaître les créneaux de libre accès aux salles de sport ou aux espaces de coworking, et même signaler un problème technique dans sa chambre.

Cette flexibilité simplifie considérablement la vie quotidienne des résidents, mais surtout, elle facilite la gestion pour l’opérateur immobilier. Avec des systèmes de suivi en temps réel, Roof peut ajuster la disponibilité des espaces, anticiper les travaux de maintenance et collecter des données pour améliorer encore l’expérience.

D’un point de vue purement légal, l’usage d’une application de gestion des baux soulève des questions de protection des données personnelles. Pour conserver la confiance des utilisateurs, l’entreprise doit se conformer aux standards du RGPD (Règlement Général sur la Protection des Données) et veiller à la sécurisation des informations sensibles.

Une demande forte qui résonne dans toute la France

La société Roof ne vient pas combler un vide, elle répond à une véritable urgence nationale. À mesure que les formations se diversifient et que les mobilités étudiantes s’intensifient, la concurrence se fait plus féroce pour accéder aux rares logements existants. Dans cette course, la capacité à se loger pèse lourd dans le choix d’une ville d’études.

En se focalisant sur la rénovation plutôt que sur la promotion immobilière classique, Roof s’épargne les risques liés aux longs délais administratifs et aux difficultés de financement. Elle peut ainsi proposer plus rapidement des places sur le marché, tout en valorisant un patrimoine bâti existant. Cette stratégie aide également à limiter l’artificialisation des sols, sujet d’actualité dans un contexte d’urgence climatique.

Un autre aspect essentiel réside dans l’accessibilité tarifaire. Bien que le coliving puisse être perçu comme un concept premium, Roof tente de contenir les loyers en mutualisant les espaces et en optimisant chaque mètre carré. Cependant, la durabilité de ce modèle économique dépendra de la stabilité des loyers et des charges, en particulier dans les grandes métropoles où les prix immobiliers ne cessent d’augmenter.

Qui est derrière Roof ? Le trio fondateur et son parcours

L’initiative est le fruit de trois parcours différents, tournés vers la finance, la gestion de projet et les nouvelles technologies :

• Nicolas Leroy (ex-Vinci) : ingénieur de formation, il a déjà orchestré plusieurs projets de construction et d’infrastructures complexes. Chez Roof, il supervise les volets relatifs à la réhabilitation des bâtiments et à la logistique des chantiers.
• Tarik Fatihi (ex-Heetch) : spécialisé dans le lancement et la gestion de services innovants. Son expérience dans la mobilité urbaine l’a sensibilisé à l’importance des plateformes numériques pour simplifier la vie des utilisateurs.
• Oussama Bourhaleb (ex-HelloPatrimoine) : expert en investissement immobilier, il maîtrise les mécanismes de financement et s’emploie à sécuriser les partenariats bancaires et institutionnels nécessaires au développement de Roof.

Leur complémentarité se traduit par une offre de coliving intégrée de bout en bout, de la négociation des biens immobiliers à la conception d’interfaces utilisateurs, en passant par la gestion des travaux et la relation client. C’est probablement l’une des raisons pour lesquelles les partenaires financiers, dont Mata Capital M, ont été séduits par cette équipe.

Rénover pour mieux innover : la carte du développement durable

Derrière la quête de rentabilité, Roof veut aussi inscrire son action dans une démarche plus responsable. En préférant la rénovation énergétique à la construction d’immeubles neufs, l’entreprise limite l’empreinte carbone de ses opérations. Les matériaux, souvent d’origine locale, sont sélectionnés pour leur solidité et leur faible impact environnemental.

La start-up intègre également des systèmes de récupération d’eau de pluie, des toitures végétalisées quand c’est possible, ou encore des dispositifs de tri sélectif avancés. Pour encourager une mobilité plus verte, certaines résidences mettent à disposition des espaces pour garer vélos et trottinettes, voire des bornes de recharge pour véhicules électriques.

Une transformation digitale au cœur de la proptech

Le succès de Roof met en lumière la croissance rapide de la proptech en France. Ce terme englobe les entreprises qui innovent dans le secteur immobilier grâce à l’utilisation de technologies de pointe (Big Data, IA, plateformes collaboratives, etc.). L’objectif consiste souvent à fluidifier et moderniser des marchés traditionnels comme la location, la transaction ou la gestion de patrimoine.

Si, dans le cas de Roof, l’innovation repose beaucoup sur la mutualisation des espaces, la start-up se distingue également par ses outils de gestion intelligents qui simplifient l’expérience résidentielle. C’est cet équilibre entre innovation concrète et respect des impératifs budgétaires qui justifie l’intérêt grandissant des investisseurs et l’engouement des établissements d’enseignement pour ce modèle.

La proptech, en général, se heurte encore à des freins juridiques. En effet, les baux numériques, la dématérialisation des états des lieux et le partage de données entre propriétaires et locataires doivent s’accompagner de règles claires pour éviter les abus ou l’opacité dans la fixation des loyers et des charges. Pour continuer à se développer, Roof devra sans doute se positionner sur ces sujets et participer aux discussions réglementaires afin de rassurer ses futurs clients.

Réinventer l’image de la résidence étudiante : plus qu’un effet de mode ?

Depuis des années, la résidence étudiante renvoie souvent à des chambres exiguës et impersonnelles, parfois éloignées des campus ou des centres-villes. Les générations actuelles, plus sensibles aux notions de communauté et de bien-être, aspirent à un habitat plus inclusif. Les promoteurs l’ont compris : offrir des espaces de vie collectifs, proposer des services mutualisés ou encore créer des événements culturels est devenu un vrai argument marketing.

Il reste à prouver que ce modèle “amélioré” est pérenne et économiquement viable. Si le loyer moyen pour un coliving peut se situer au-dessus d’une chambre universitaire classique, certains estiment que les services fournis (ménage, connexion haut débit, accès à une salle de sport) compensent l’écart financier. Les adeptes défendent aussi la richesse des rencontres et la facilité d’intégration dans une nouvelle ville.

Outre la dimension économique, ce nouveau style de logement se veut plus proche des aspirations écologiques d’une jeunesse soucieuse de l’impact de son habitat. Mutualiser les espaces de vie et rationaliser la consommation d’énergie va dans ce sens, même si cette promesse doit être étayée par des données concrètes.

Une réponse à la mobilité grandissante des étudiants

Les étudiants bougent davantage qu’auparavant : stages à l’étranger, programmes d’échange inter-universités, masters spécialisés dans différentes régions… Cette mobilité s’accompagne d’une quête de logements flexibles, pour de courtes ou moyennes durées, sans pour autant sacrifier le confort.

Grâce à son approche coliving, Roof peut répondre à ce besoin en offrant des baux modulables et des formules tout compris, évitant aux étudiants de multiplier les contrats pour l’électricité, Internet ou le mobilier. La mise à disposition de chambres meublées représente un avantage supplémentaire pour ceux qui ne souhaitent pas s’encombrer de déménagements complexes.

En plus de la flexibilité, l’ambiance communautaire facilite l’intégration lorsqu’on débarque dans une nouvelle ville, parfois à l’autre bout de la France. Un aspect qui compte pour les écoles et universités désireuses de mieux accueillir leurs publics internationaux.

Vers un repositionnement de l’immobilier traditionnel ?

La stratégie adoptée par Roof pourrait influencer l’ensemble du secteur immobilier dédié aux étudiants. Si l’expérience montre que la réhabilitation d’anciens bâtiments offre une solution économique et rapide à la pénurie, il est fort possible que d’autres promoteurs s’en inspirent et développent des structures similaires.

On assiste, en effet, à l’émergence de programmes de colocation haut de gamme, souvent avec des loyers supérieurs à la moyenne, mais qui trouvent preneur auprès d’un public étudiant étranger ou favorisé. Les acteurs historiques pourraient alors être contraints de moderniser leurs résidences existantes afin de rester compétitifs.

L’effet d’entraînement sur l’ensemble du marché risque de se faire sentir à court terme, surtout dans les villes universitaires comme Paris, Toulouse, Lyon ou Montpellier, déjà fortement convoitées par la population étudiante. À plus long terme, cela pourrait également impacter la régulation des loyers, si la demande continue de s’intensifier et que l’offre devient trop concentrée dans quelques résidences haut de gamme.

Mata Capital M : un partenaire stratégique de choix

En prenant une participation majoritaire dans Roof, Mata Capital M s’engage activement à soutenir la transformation de biens immobiliers destinés à l’habitat étudiant. Ce fonds d’investissement possède une solide expertise dans la gestion d’actifs et l’optimisation du rendement. Il n’intervient donc pas seulement comme simple financeur, mais aussi comme conseiller dans les arbitrages immobiliers et la mise en place de bonnes pratiques de gouvernance.

Sa capacité à mobiliser d’autres investisseurs institutionnels pourrait accélérer le développement de Roof dans les années à venir. Et si ce modèle fait ses preuves, il n’est pas exclu que la société franchisse les frontières et s’installe dans d’autres pays européens, où la pression sur le logement étudiant se fait tout autant ressentir.

La participation de Mata Capital M nourrit également le fonds de fonds annoncé, permettant ainsi de lever 50 millions d’euros supplémentaires pour les projets immobiliers de Roof. Les perspectives de croissance s’en trouvent considérablement élargies, avec la promesse d’ouvrir de nouveaux sites dans plusieurs grandes agglomérations.

La feuille de route : plus que des résidences, un état d’esprit

Selon les cofondateurs, “cette levée nous donne les moyens de passer à l’échelle et d’apporter une vraie réponse à la crise du logement étudiant.” Au-delà de la simple offre de toits, Roof défend l’idée d’une communauté : un lieu où l’on se soutient, où l’on partage idées et événements, tout en respectant l’intimité de chacun.

Les prochains chantiers porteront notamment sur la finalisation de plusieurs résidences dans le Nord (Lille), le Sud-Ouest (Bordeaux) et la banlieue parisienne. L’ambition est d’atteindre rapidement 1 000 nouvelles chambres. Sur le plus long terme, Roof n’exclut pas d’autres implantations dans des métropoles régionales comme Marseille, Nantes ou Rennes.

Parallèlement, l’équipe entend continuer à développer des services numériques et à signer des partenariats avec des écoles ou universités pour assurer un taux de remplissage optimal et participer à la valorisation du campus comme un lieu de vie épanouissant. Le succès dépendra donc de la synergie entre immobilier, technologie et management social.

Anticiper les défis futurs : concurrence, régulation et inflation

Bien que la levée de 20 millions d’euros confère un élan considérable à Roof, plusieurs écueils demeurent possibles à moyen terme :

• Concurrence accrue : d’autres start-up ou groupes immobiliers pourraient développer des formules de coliving étudiant, obligeant Roof à se démarquer toujours plus.
• Coûts de rénovation : la transformation de bâtiments existants peut réserver des surprises (amiante, normes de sécurité, etc.), entraînant des surcoûts et des retards.
• Environnement macro-économique : la hausse des taux d’intérêt et l’inflation pourraient renchérir les financements, compliquant les nouveaux investissements.
• Réglementations évolutives : la France pourrait adopter de nouvelles lois encadrant plus strictement le coliving ou imposant des contraintes environnementales.

En parallèle, pour sécuriser les ambitions de Roof, l’implication de Mata Capital M est un atout : ce soutien financier apporte non seulement la surface financière nécessaire, mais également un savoir-faire pour gérer ces risques.

Le concept de coliving étudiant est-il réellement adapté à tous ?

Si l’idée de vivre dans un environnement collectif plaît à beaucoup, ce n’est pas forcément la panacée pour tous les profils. Certains redoutent le manque d’intimité, les nuisances sonores ou les conflits potentiels. Par ailleurs, la question de la diversité sociale se pose : ces résidences, parfois haut de gamme, sont-elles accessibles aux bourses modestes ?

Dans la pratique, Roof tente d’équilibrer ses projets pour accueillir un public varié, en lien avec le principe même de l’université comme lieu de brassage social. La flexibilité des durées de location et l’intégration de services mutualisés peuvent aussi favoriser l’inclusion, en réduisant par exemple les coûts d’énergie ou d’équipement.

En outre, la création de véritables espaces de travail partagés intéresse les étudiants en filières exigeantes, qui ont besoin d’installations fonctionnelles pour réviser en groupe, réaliser des projets ou s’entraider. En faisant de la résidence un prolongement du campus, ces solutions tendent à transformer l’ancien concept de “chambre universitaire” en un cadre de vie et d’études optimisé.

Des perspectives multiples pour l’immobilier de demain

La dynamique lancée par Roof rejoint un mouvement plus large de “résidences à thèmes”, où l’on mutualise ressources, expériences et savoir-faire. Au-delà de l’étudiant, d’autres segments émergent (logement pour seniors, pour jeunes actifs, etc.), reposant sur le même principe de coliving. Cette diversification laisse entrevoir de nombreuses opportunités d’extension du concept si l’expérience utilisateur reste satisfaisante.

L’impératif, pour réussir, sera de veiller à la qualité du service, qu’il s’agisse de la propreté, de la maintenance ou des activités collectives proposées. Un management déficient pourrait rapidement dégrader la réputation d’une résidence et compromettre le taux d’occupation. À l’inverse, des retours positifs des étudiants favoriseront le bouche-à-oreille et la pérennité des projets.

Le modèle, enfin, doit intégrer l’évolution des attentes : on imagine d’ores et déjà l’introduction de solutions d’e-learning dans les résidences, le développement de plateformes d’échange de services entre résidents, ou encore la création d’événements culturels soutenus par des partenaires extérieurs. Toutes ces idées témoignent du potentiel d’innovation encore inexploité dans le secteur.

Prolonger la dynamique : un horizon plein d’espoir

L’aventure de Roof ne se résume donc pas à un simple coup financier. Il s’agit d’une démarche globale visant à réenchanter le logement étudiant en le rendant plus humain, plus social et plus respectueux de l’environnement. Les 20 millions d’euros levés auprès de Mata Capital M ouvrent la voie à une expansion à plus grande échelle, tout en renforçant la crédibilité d’un modèle de coliving pensé pour répondre aux réalités économiques et sociétales de notre époque.

Ce projet ambitieux dessine les contours d’un avenir où le logement étudiant ne serait plus uniquement un problème à résoudre, mais une opportunité d’apprentissage, de partage et de bien-être collectif.