Les signaux s’allument de nouveau en Île-de-France. Après deux années heurtées, l’activité repart en 2025, portée par une reprise des volumes et un luxe résilient. Le rétablissement reste cependant sélectif, inégal selon les territoires et filtré par le coût du crédit et le DPE. Voici le décryptage, chiffres à l’appui, des ressorts qui animent la place francilienne.

Reprise mesurée: volumes en hausse, terrain encore fragile

Le premier trimestre 2025 a marqué un tournant. Les Notaires du Grand Paris relèvent une progression de 21 % des ventes par rapport au premier trimestre 2024, soit près de 5 000 transactions supplémentaires. Le rattrapage est incontestable, même si l’on demeure 10 % en dessous du niveau de 2023.

Sur le plan des prix, la tonalité est légèrement positive. Après deux trimestres de stagnation, les prix des logements anciens ont augmenté de 1,0 % au niveau national au premier trimestre 2025 (Insee, Informations rapides du 27 mai 2025). En Île-de-France, le redressement d’activité s’accompagne d’une dynamique de prix contenue, sans emballement, ce qui conforte la capacité des acheteurs solvables à se positionner.

Le contraste entre volumes et valeurs tient à la prudence persistante des ménages et à une macroéconomie encore hésitante. Dans la profession, certains jugent la reprise « décevante » au regard des espoirs nés de la normalisation des taux et des ajustements de prix réalisés depuis 2022. Le marché se remet en mouvement, mais conserve une allure de marche rapide plutôt qu’un sprint.

Ce qui a changé entre 2022 et 2025

Trois bascules expliquent la phase actuelle:

  1. Le coût de l’argent a bondi fin 2022, puis reflue graduellement en 2025, rouvrant l’accès au crédit.
  2. L’ajustement des prix s’est opéré avec retard, stabilisant la solvabilité au premier semestre 2025.
  3. Le DPE agit désormais comme un filtre économique et juridique pour les investisseurs-loueurs.

Haut de gamme en appui: la demande internationale soutient paris

Le segment prime reste l’ancre du marché parisien. En dépit de l’ajustement de 2022-2024, il continue de capter une demande étrangère soutenue, avec un biais marqué pour la clientèle américaine. Architecture, patrimoine artistique, mais aussi diversification géographique et arbitrage politique jouent en faveur de la capitale.

Le reflux de transactions observé sur les très grands tickets entre 2022 et 2024 s’explique en grande partie par la remontée des taux et la revalorisation du risque. Ce creux est en voie d’absorption en 2025, mais l’effet est sélectif: les biens irréprochables, aux emplacements rares, sont les premiers à récupérer.

Daniel féau: lecture du marché prime

Selon Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau Conseil immobilier, les ventes au-delà d’1 million d’euros à Paris intra-muros ont reculé de 43 % entre 2022 et 2024, le marché intégrant la nouvelle courbe des taux. La clientèle fortunée internationale a limité la casse, avec 35 % d’acheteurs étrangers sur les ventes supérieures à 5 millions d’euros. Les biens d’exception, notamment avec vues spectaculaires ou adresses iconiques, continuent d’ancrer les prix.

Barnes: trajectoire commerciale 2025

Richard Tzipine, directeur général de Barnes, fait état d’une hausse de 28 % du chiffre d’affaires depuis janvier 2025. Le niveau d’activité s’approche des sommets de 2022, période dopée par les acquisitions post-Covid et des taux très bas. Les Jeux olympiques de 2024 ont aussi amélioré la perception internationale de Paris, ce qui valorise le stock de biens prime.

Kretz real estate: friction sur le segment 1 à 5 millions d’euros

Pour Alexandre Bruneau, directeur général de Kretz Real Estate, la reprise demeure sélective sur les budgets 1 à 5 millions d’euros. Les négociations s’y font plus serrées, signe d’un marché encore hésitant et d’acheteurs décidés à payer le juste prix pour la qualité intrinsèque: distribution, luminosité, extérieur, classement énergétique et charges maîtrisées.

Plusieurs facteurs convergent: le dollar a joué son rôle d’amortisseur, le prestige culturel parisien reste un actif refuge, et certains investisseurs recherchent une stabilité institutionnelle et fiscale. Les événements climatiques extrêmes et le calendrier politique américain ont paradoxalement renforcé l’attrait de la pierre parisienne, perçue comme un actif tangible de diversification.

Cartographie 2025: paris, petite couronne et grandes couronnes sous la loupe

Le redémarrage ne suit pas une ligne droite. Les écarts de performance s’expliquent par l’équation emplacement-qualité-transport et la rareté de l’offre. Paris intra-muros, segments prime en tête, continue de dicter la grille de lecture des quartiers voisins.

Paris intra-muros: la sélectivité à l’état pur

Les adresses les plus recherchées se situent dans les 6e et 7e arrondissements, le Marais et le Triangle d’or. La demande se concentre sur les derniers étages, les rez-de-jardin de standing et les biens avec vue dégagée, idéalement rénovés dans un style contemporain. Les appartements avec points de vue parisiens emblématiques gardent une capacité à résister aux cycles, faute d’offre de remplacement.

Le prix moyen des appartements anciens à Paris s’établit autour de 9 530 euros le mètre carré, avec une variation annuelle positive modérée et une projection à 9 750 euros le mètre carré d’ici juillet 2025 selon les tendances observées. Les biens sans défauts majeurs parcourent plus rapidement la chaîne de vente que les produits à arbitrer.

Petite couronne: cap sur les communes recherchées

Les communes limitrophes tirent parti de la quête d’espace des ménages tout en préservant l’accès à Paris. Boulogne-Billancourt et Levallois-Perret se distinguent par leur stabilité de valeur et leur profondeur de marché, sur des niveaux de prix élevés pour la petite couronne. À l’échelle de ce périmètre, le prix des appartements se maintient autour de 4 900 euros le mètre carré, avec une projection de hausse d’environ 3 à 4 % d’ici juillet 2025.

Neuilly-sur-Seine demeure recherchée pour ses maisons avec jardins, rareté structurelle de la couronne proche. Les ajustements passés rendent les négociations plus fluides, sans brader la qualité.

Grande couronne: accélération dans les yvelines et au sud du grand paris

Le mouvement d’éloignement relatif se confirme chez une partie des ménages: la grande couronne enregistre un rebond d’environ 26 % des ventes. Saint-Germain-en-Laye et Versailles profitent d’un arbitrage en faveur du cadre de vie, soutenu par la qualité scolaire, l’offre culturelle et les liaisons de transport.

Les maisons anciennes s’affichent autour de 301 400 euros dans les grandes couronnes, avec une baisse annuelle contenue et une projection de reprise d’environ 1 à 3 % d’ici l’été. Les quartiers bien desservis captent la majorité des intentions d’achat, signe que la connectivité reste un moteur de liquidité.

L’extension de la ligne 14 fluidifie les trajets nord-sud et améliore l’accessibilité d’une série de communes. Au nord, le hub de Saint-Denis Pleyel renforce l’attractivité des pôles d’emploi.

Au sud, la connexion vers Orly profite à des communes comme Thiais et Chevilly-Larue. L’impact prix reste modéré à court terme, mais le potentiel de valorisation s’apprécie à mesure que les temps de parcours se réduisent et que les bassins d’emploi se densifient.

Où la demande est-elle la plus solide en 2025

Indicateurs qualitatifs identifiés par les professionnels:

  • Hauts-de-Seine nord: profondeur de la demande familiale, qualité des établissements scolaires, marché de l’emploi dynamique.
  • Yvelines nord: maisons familiales, environnement verdoyant, connexions robustes vers Paris.
  • Paris prime (6e, 7e, Marais, Triangle d’or): rareté de l’offre de prestige, forte demande internationale.

Indicateurs 2025: ce que disent les chiffres et ce qu’ils impliquent

La photographie 2025 se dessine sur des fondamentaux revenus à l’équilibre: volumes en rebond, prix stabilisés avec des poches de hausse, exigeant toutefois un niveau de qualité plus élevé des biens mis en vente.

Principaux ordres de grandeur observés:

  • Volumes: +21 % au premier trimestre 2025 vs 2024, soit environ 5 000 transactions supplémentaires.
  • Paris: appartements anciens autour de 9 530 euros le mètre carré, variation annuelle faible mais positive, projection à 9 750 euros le mètre carré d’ici juillet.
  • Petite couronne: appartements à 4 900 euros le mètre carré environ, profil proche de la stabilité avec un biais haussier modéré à l’horizon été 2025.
  • Grande couronne: maisons à environ 301 400 euros, baisse annuelle limitée, reprise attendue entre le printemps et l’été.
  • Île-de-France: prix des appartements anciens autour de 6 120 euros le mètre carré, évolution annuelle proche de zéro, ventes toujours inférieures aux rythmes d’avant 2022 sur douze mois glissants.

À l’échelle régionale, les séries longues confirment une inflexion depuis 2022, suivie d’un repositionnement des acteurs en 2025. La reprise des volumes, plus nette que celle des prix, est cohérente avec la détente progressive des taux nominaux et des niveaux d’apport qui demeurent élevés.

Ce redémarrage n’est pas homogène. Les actifs liquides -emplacements premium, biens rénovés, bonne performance énergétique- concentrent la demande. A contrario, les biens nécessitant des travaux lourds ou handicapés par une mauvaise note DPE se négocient plus longuement et à des décotes plus marquées.

Trois mécanismes retiennent les prix: le taux d’effort des ménages, que les banques surveillent strictement; les coûts de rénovation, demeurés élevés; et l’incertitude politique et économique qui retarde certains arbitrages patrimoniaux. La hausse de 1,0 % des prix anciens au premier trimestre 2025 valide la reprise, mais n’esquisse pas encore un cycle expansive rapide (Insee, 27 mai 2025).

Taux, fiscalité et dpe: les trois filtres qui font la différence

Le coût du crédit s’allège en 2025, rendant plus fluides les projets d’achat. Cette détente améliore la solvabilité et réactive les budgets de 2 à 3 millions d’euros, segment où l’élasticité aux taux est forte. Les ménages qui avaient repoussé leur projet en 2023-2024 reviennent progressivement, aidés par des prix qui ont cessé de reculer sur les zones établies.

La couche réglementaire pèse davantage dans les décisions d’investissement. Le DPE est sorti de la note technique pour devenir un sujet économique et légal: les logements classés G subissent depuis 2025 une interdiction de mise en location, ce qui force les arbitrages, particulièrement pour les petits investisseurs. Les classes F sont également sous surveillance, avec un calendrier de durcissement progressif.

Conséquence directe: les décotes de 5 à 10 % sont fréquentes sur les biens énergivores, selon les retours de terrain. Les acheteurs qui acceptent un chantier trouvent des opportunités, surtout sur les petites surfaces à Paris, segment où les volumes repartent car les montants de travaux restent plus maîtrisables que sur de grandes surfaces familiales.

Fiscalité et structuration: pourquoi le haut de gamme est moins pénalisé

Au sommet de la pyramide, les acheteurs arbitrent différemment. Les actifs prime sont souvent détenus via des structures adaptées -y compris à l’IS- qui optimisent le portage des travaux et la fiscalité de détention. La valeur d’usage et l’effet de rareté contrebalancent alors les contraintes énergétiques. Sur ces budgets, la préférence pour la qualité l’emporte sur l’opportunisme prix.

Les professionnels relèvent que les mauvaises notes DPE bloquent davantage la mise en location que la revente des biens d’exception. La liquidité se concentre néanmoins sur les biens conformes, ce qui accroît la prime accordée aux appartements rénovés et performants, déjà au bon étage et dotés d’un extérieur.

Check-list DPE pour investisseurs franciliens

Avant d’acheter un bien à louer en 2025, vérifiez:

  1. Classe énergétique et travaux indispensables pour atteindre au moins E à horizon 2028.
  2. Audit énergétique et devis actualisés des postes lourds: isolation, fenêtres, système de chauffage.
  3. Impact sur le rendement net après travaux, charges et fiscalité: la rentabilité se joue sur 15 à 20 ans.

Cas concrets d’acteurs: stratégies et signaux de marché

La tonalité 2025 s’observe aussi à travers les maisons réputées de l’intermédiation. Leurs baromètres internes offrent un complément utile aux indicateurs officiels et permettent de jauger la liquidité en temps réel.

Daniel féau: stratégie prime et résilience des très grands biens

Le recentrage sur des produits d’exception -vue, rareté, qualité de rénovation- a amorti l’impact de la chute des transactions au-delà d’1 million d’euros entre 2022 et 2024. La part d’acheteurs internationaux sur les super-prime a fonctionné comme un stabilisateur. En 2025, l’objectif est de capter la reprise sur les segments 2 à 3 millions d’euros, portée par la détente des taux et un retour de la clientèle familiale.

Barnes: diversification d’acheteurs et rattrapage des volumes

Avec une progression de 28 % du chiffre d’affaires depuis janvier 2025, Barnes illustre le rattrapage en cours, en particulier via des acquisitions d’étrangers recherchant sécurité juridique et visibilité patrimoniale. Les signatures s’accélèrent sur les produits sans défauts techniques, traduisant une priorité à la plug-and-play plutôt qu’au chantier lourd.

Kretz real estate: marché intermédiaire et négociation qualifiante

Le segment 1 à 5 millions d’euros reste traversé par des discussions serrées. Les dossiers avancent dès que la réalité du prix rejoint la qualité du bien. Les vendeurs doivent s’aligner sur le marché constaté, non sur un « prix souhaité ». À l’achat, l’acceptation de travaux ciblés -en particulier énergétiques- crée une fenêtre d’opportunité sur les biens bien situés mais perfectibles.

2021-2022: volumes élevés et conditions de crédit favorables. 2023-2024: remontée des taux, attentisme et baisse d’activité. 2025: détente graduelle des taux et retour des acheteurs solvables. L’Insee observe un recul du marché francilien depuis 2022, avec un rebond des transactions en 2025, confirmant un début de normalisation (Insee Flash Île-de-France, août 2025).

Arbitrages d’investissement: comment se positionner sur l’île-de-france en 2025

Le marché récompense la discipline d’achat. Les investisseurs et les ménages qui hiérarchisent les critères essentiels -emplacement, transports, qualité intrinsèque du bâti, DPE- obtiennent des prix d’équilibre et des délais de vente raisonnables. À l’inverse, la recherche d’aubaines sur des biens cumulant défauts techniques et faiblesse de localisation expose à des délais plus longs et des décotes qui grèvent la valeur au-delà du court terme.

Sur la carte francilienne, trois axes d’action se dessinent:

  • Paris prime et assimilés: viser la qualité absolue, accepter de payer une prime sur les biens sans défauts, arbitrer sur la longévité des valeurs.
  • Première couronne premium: capter la proximité plus espace sur les communes établies, où la profondeur de marché protège la liquidité.
  • Communes boostées par les transports: viser les micro-marchés reliés par la 14 prolongée et le réseau Grand Paris, où la capitalisation de l’accessibilité s’étale dans le temps.

La réussite des stratégies 2025-2026 reposera aussi sur la capacité à chiffrer précisément le coût total de possession: travaux énergétiques phasés, trajectoire des charges de copropriété, fiscalité locale et coûts de financement nets. Une thèse d’investissement solide ne s’écrit plus sans une ligne DPE et un calendrier de mise aux normes.

Indicateurs à suivre d’ici fin 2025

Pour piloter vos arbitrages, surveillez:

  • Flux de nouveaux mandats vs transactions signées: tension ou détente immédiate sur les délais.
  • Écart de prix entre DPE A-C et F-G: baromètre des décotes travaux.
  • Évolution des taux fixes et des barèmes bancaires: capacité d’emprunt et taux d’effort.
  • Calendrier Grand Paris et livraisons d’infrastructures: amélioration des temps de trajet.

Cap 2026: ce que cette reprise dit de la suite

La normalisation 2025 ne signe pas un retour aux excès. Elle installe plutôt un marché plus rationnel, où la valeur se lit dans le détail: orientation, étage, extérieur, facture énergétique et adresse exacte. Ce régime favorise les actifs de qualité et met au défi les biens moyens, qui doivent désormais justifier leur prix par le potentiel d’amélioration et le réalisme des devis.

Si l’environnement économique confirme sa stabilisation, 2026 pourrait transformer le redémarrage en momentum plus affirmé, en particulier sur les secteurs déjà soutenus par les transports et un tissu d’emplois dense. C’est à cette condition que les volumes et les prix pourront converger vers une croissance plus harmonieuse, sans dérapage inflationniste ni assèchement du pouvoir d’achat.

En Île-de-France, 2025 réactive le marché sans l’exciter: les volumes repartent, le luxe assure la traction, et la qualité énergétique commande la liquidité, jalonnant la voie d’un cycle plus discipliné vers 2026.