+6% sur neuf mois : Argan accélère sa trajectoire 2025 et ajuste ses moyens pour capter la demande logistique premium en France. La foncière cotée confirme des loyers robustes au troisième trimestre, relève ses investissements 2025-2026 et maintient une discipline financière calibrée pour la croissance.

Revenus du T3 2025 : stabilité trimestrielle, hausse annuelle

Au troisième trimestre 2025, la foncière logistique Argan affiche des revenus locatifs de 52,9 millions d’euros. Ce niveau est stable par rapport aux deux trimestres précédents et traduit une progression de 4% sur un an. La dynamique repose sur un portefeuille d’actifs premium largement loué à des acteurs de premier plan et sur une gestion fine des baux.

Dans son communiqué du 1er octobre 2025, relu par l’AMF, le groupe explique cette stabilité par une occupation quasi-totale des sites et par l’impact positif des révisions de loyers indexées sur l’ILC. Autrement dit, la mécanique d’indexation joue à plein, tandis que la rareté d’entrepôts modernes sur des zones stratégiques soutient la valorisation des actifs.

Gestion des baux et ILC : les deux leviers

La gestion locative d’Argan privilégie la visibilité contractuelle et l’ajustement régulier des loyers par l’Indice des loyers commerciaux (ILC). En pratique, l’indexation renforce la protection contre l’érosion monétaire, tout en maintenant l’attractivité prix pour des locataires dont les opérations nécessitent des plateformes performantes et certifiées.

Amazon et Carrefour : locataires ancrés

Le portefeuille comprend des entrepôts loués à des acteurs comme Amazon et Carrefour. Ces preneurs, lourds utilisateurs de surfaces modernisées et bien positionnées, correspondent au cœur de cible d’Argan : des sites premium permettant une logistique rapide, connectée et durable.

Chiffres clés du T3 2025 mis en avant

  • 52,9 millions d’euros de revenus locatifs au T3 2025.
  • +4% sur un an, soutenu par l’indexation sur l’ILC.
  • Occupation quasi-totale du portefeuille logistique.

L’ILC agrège l’évolution des prix à la consommation et des coûts du secteur, pour encadrer les hausses de loyers commerciaux. Il constitue une référence pour les révisions de loyers des entrepôts d’Argan. Sa prise en compte annuelle permet une adaptation progressive et lisible des loyers, sans à-coups excessifs pour les preneurs.

Neuf premiers mois 2025 : indexation des loyers et livraisons 2024

De janvier à septembre 2025, Argan enregistre 158,7 millions d’euros de revenus locatifs, soit +6% par rapport à 2024 à période comparable. Deux facteurs clés : l’effet année pleine des entrepôts livrés en 2024 et la révision des loyers au 1er janvier 2025, avec une hausse moyenne de 3,45% indexée sur l’ILC.

Les livraisons 2024 ont ajouté environ 150 000 m² de surfaces. Le portefeuille bénéficie d’une montée en puissance progressive à mesure que les sites se louent et que les loyers s’indexent. Cette mécanique est particulièrement efficace lorsque les taux d’occupation sont élevés et que les actifs sont recentrés sur les zones les plus porteuses.

Livraisons 2024 : 150 000 m² qui pèsent

Huit entrepôts livrés en 2024 alimentent, en 2025, les revenus sur une base pleine. Cette évolution constitue un réservoir de croissance organique qui compense l’absence de cessions d’actifs et qui renforce la récurrence des flux locatifs.

Révision des loyers au 1er janvier 2025

La revalorisation moyenne de 3,45% au 1er janvier 2025 soutient les revenus et sécurise les cash-flows. Pour un portefeuille premium à fort taux d’occupation, l’indexation agit comme un amortisseur et un moteur modéré de croissance.

La contribution du périmètre existant, hors acquisitions nettes, reflète la santé intrinsèque des actifs et la qualité contractuelle. Elle se lit dans la combinaison de l’occupation, du niveau de loyers, et de l’indexation. Chez Argan, l’effet année pleine des livraisons 2024 se conjugue à la révision ILC 2025 pour produire une hausse de revenus robuste.

Objectifs 2025 rehaussés : croissance privilégiée au désendettement

Argan confirme un objectif de 211 millions d’euros de revenus locatifs pour 2025, soit +7% par rapport à 2024. Cette cible a été rehaussée le 23 septembre 2025. Le groupe prévoit de maintenir un ratio dette nette sur EBITDA à 8,7x fin 2025, en assumant un désendettement ralenti pour saisir les opportunités d’investissement identifiées.

Cette allocation du capital, explicitée par la société et commentée par la presse financière, indique un arbitrage assumé : prioriser la croissance organique et la montée en puissance des actifs livrés plutôt qu’une réduction accélérée de la dette. La trajectoire reste néanmoins encadrée par une discipline financière affichée.

Ratio dette nette/EBITDA : trajectoire à 8,7x

Le niveau de 8,7x attendu fin 2025 reflète une stratégie calibrée sur la croissance. Il est cohérent avec un pipeline d’investissements davantage orienté vers des projets dont la visibilité locative et les caractéristiques environnementales améliorent la valeur des actifs et la résistance du portefeuille.

Alignement avec la réforme de gouvernance économique de l’UE

Argan illustre un modèle d’allocation disciplinée, compatible avec la nouvelle grammaire budgétaire européenne. La réforme du cadre de gouvernance économique de l’UE, entrée en vigueur le 30 avril 2024, a été évoquée dans un rapport d’avancement publié par le Trésor français le 15 avril 2025, rappelant la nécessité d’un ajustement soutenable et crédible des trajectoires financières publiques et privées.

La réforme de l’UE met l’accent sur des trajectoires pluriannuelles lisibles, avec un ancrage sur la soutenabilité. Pour les foncières, la cohérence des plans d’investissement, la visibilité des cash-flows et la qualité des bilans sont d’autant plus scrutées que le coût du capital ne revient que lentement à la normale.

Cibles 2025 d’Argan en synthèse

  • Revenus locatifs 2025 visés à 211 millions d’euros.
  • Ratio dette nette/EBITDA visé à 8,7x fin d’exercice.
  • Priorité à la croissance par l’investissement et la gestion active des actifs (source consolidée AMF via Webdisclosure, 1er octobre 2025).

Capex 2025-2026 : 215 millions d’euros pour accélérer la logistique verte

Argan relève son enveloppe d’investissements à 215 millions d’euros sur 2025-2026, contre 200 millions d’euros auparavant. La décision, officialisée le 23 septembre 2025, s’accompagne d’un phasage clair : 55 millions d’euros en 2025 pour des extensions et modernisations, et 160 millions d’euros en 2026, orientés vers des développements neufs.

La stratégie se concentre sur des sites BREEAM ou HQE, en cohérence avec les engagements RSE de la foncière. L’augmentation provient notamment de l’abandon de cessions d’actifs jugés non stratégiques, libérant des marges de manœuvre pour des projets générateurs de revenus récurrents.

55 millions d’euros en 2025 : extensions et modernisations ciblées

En 2025, l’effort porte d’abord sur l’optimisation du stock existant. Les modernisations et extensions accélèrent l’attractivité des plateformes déjà louées, améliorent les performances énergétiques, et soutiennent les révisions de loyers dans le temps.

160 millions d’euros en 2026 : développements certifiés et cap sur la capacité

En 2026, les nouveaux développements permettront d’accroître la capacité du portefeuille. Le ciblage de labels environnementaux consolide la valeur long terme des actifs et répond aux attentes des grands utilisateurs, confrontés à la décarbonation de leur chaîne logistique.

Les référentiels BREEAM et HQE structurent la performance environnementale des sites : efficacité énergétique, gestion de l’eau et des déchets, confort et santé, mobilité. Pour une foncière, ces labels se traduisent par une meilleure liquidité des actifs, une prime locative potentielle et une résilience accrue face aux contraintes réglementaires.

Lecture financière du relèvement de capex

  • Relèvement de 200 à 215 millions d’euros sur 2025-2026.
  • Réallocation liée à l’abandon de cessions non stratégiques.
  • Cap sur des actifs verts pour capter une demande structurante et favoriser la valorisation.

Environnement de marché en France : demande logistique et impacts fiscaux

Le marché logistique français reste porteur. Les investissements immobiliers dédiés à la logistique ont progressé de 8% en 2024 selon l’INSEE, et la tendance se prolonge en 2025, malgré un coût du capital encore élevé. Les acteurs se concentrent sur des actifs modernes, bien desservis et sobres en carbone.

Argan, cotée sur Euronext Paris sous le code ARG, a vu son action gagner 5% après ses annonces, signe d’une confiance accrue des investisseurs envers la trajectoire 2025 et l’arbitrage en faveur de la croissance.

CFE 2025 : un paramètre à surveiller pour les foncières

Le 28 mai 2025, le ministère de l’Économie a publié un avis relatif à la Cotisation foncière des entreprises (CFE) pour 2025, susceptible d’influer sur les charges des foncières. Argan anticipe un impact limité grâce à une optimisation fiscale conforme aux normes européennes.

Immobilier, capitaux et choix d’allocation

Dans un environnement de taux plus élevés qu’avant-crise, l’arbitrage entre désendettement et capex reste un marqueur de stratégie. Le choix d’Argan de modérer le désendettement, en fixant un garde-fou à 8,7x de dette nette sur EBITDA pour fin 2025, illustre une préférence pour la croissance organique et la montée en puissance d’actifs certifiés.

Un relèvement d’objectifs, une visibilité sur l’indexation et des capex focalisés sur des actifs verts améliorent la perception de la qualité des revenus et du potentiel de réévaluation. La hausse du titre post-annonce traduit ce changement de perception, sans préjuger de l’évolution des marchés de taux.

CFE 2025 : points de vigilance pour les foncières

  • Assiette et taux variables selon les collectivités, avec un impact hétérogène.
  • Optimisation dans le cadre légal, à articuler avec l’ILC et les engagements RSE.
  • Référence utile : avis ministériel du 28 mai 2025 sur la CFE (Ministère de l’Économie).

Modèle économique d’Argan : un portefeuille premium et résilient

Argan gère un patrimoine supérieur à 3,5 milliards d’euros à fin septembre 2025, avec un taux d’occupation de plus de 99%. Cette configuration place la foncière parmi les leaders de la logistique en France, un positionnement reconnu par les acteurs de place. L’entreprise s’inscrit dans la durée avec des actifs récents, bien situés, et adaptés à l’e-commerce et à la distribution omnicanale.

En 2024, les revenus locatifs atteignaient 197 millions d’euros, matérialisant une croissance annuelle moyenne de 6 à 7% ces cinq dernières années. La feuille de route 2025 confirme cette pente, à la faveur d’un marché demandeur et de la montée en puissance d’actifs livrés.

Innovation logistique et trajectoire carbone

Le groupe met en service des entrepôts intégrant automatisation et photovoltaïque. À l’échelle du portefeuille, ses rapports annuels font état d’une baisse d’environ 20% des émissions de CO2 par m² depuis 2020. L’innovation joue donc sur deux tableaux : compétitivité d’exploitation pour les locataires et réduction de l’empreinte environnementale du parc.

Marché élargi : une attractivité immobilière différenciée

Selon une étude de 2025, Paris figure au deuxième rang des villes européennes les plus attractives pour l’investissement résidentiel. La stratégie d’Argan demeure, elle, strictement orientée vers le non résidentiel logistique. Ce recentrage sectoriel limite l’exposition aux cycles propres au résidentiel et maintient la cohérence du profil de risque.

Un haut niveau d’occupation sécurise le revenu récurrent, améliore la prédictibilité des flux de trésorerie et valorise l’actif net. Couplé à l’indexation ILC, il permet de transformer en revenus les tendances macro favorables, même sans forte croissance externe.

IEIF et reconnaissance sectorielle

Les données sectorielles soulignent la place d’Argan parmi les foncières logistiques françaises cotées et proches des univers observés par l’IEIF. Le segment logistique demeure l’un des plus résilients en période de normalisation monétaire, tiré par l’e-commerce, la régionalisation des chaînes d’approvisionnement et les standards ESG de plus en plus exigeants.

Synthèse opérationnelle 2025

  • Revenus T3 2025 stables trimestre sur trimestre, +4% sur un an.
  • 158,7 millions d’euros sur neuf mois, +6% vs 2024 à période comparable.
  • Objectif 2025 confirmé à 211 millions d’euros de revenus locatifs.
  • Investissements 2025-2026 relevés à 215 millions d’euros.
  • Occupation supérieure à 99% et patrimoine > 3,5 milliards d’euros.

À surveiller d’ici fin 2025

Plusieurs jalons resteront déterminants : la capacité d’Argan à tenir sa cible de 211 millions d’euros de revenus locatifs, la trajectoire du ratio dette nette/EBITDA à 8,7x, et l’exécution des 55 millions d’euros de capex 2025. En toile de fond, le comportement de l’ILC et la demande locative pour des plateformes durables conditionneront la qualité du cash-flow récurrent.

Sur 2026, l’enjeu sera l’atterrissage des 160 millions d’euros de développements neufs et leur contribution à une croissance sans rupture. Les investisseurs regarderont, de manière croisée, la valorisation du patrimoine, la sélectivité des projets verts et la stabilité de l’occupation dans un marché où la rareté d’actifs prime.

Les annonces d’Argan confirment un cap : investir utile, indexer avec mesure et faire monter en puissance un parc logistique premium, tout en gardant un cap financier lisible.