+0,87 % au T3 2025 : l’IRL progresse moins vite et les taux immobiliers se tassent autour de 3,5 %. Dans le même temps, une simplification de la saisie sur salaire pour loyers impayés change la donne pour les bailleurs. Entre signaux d’accalmie et fragilités persistantes, l’investissement locatif cherche son nouveau point d’équilibre.

Saisie sur salaire simplifiée pour loyers impayés : ce qui change pour les bailleurs

La réforme annoncée sur la saisie sur salaire en cas d’impayés introduit un processus d’exécution plus direct. Lorsqu’un titre exécutoire est déjà obtenu, le bailleur peut désormais s’adresser directement à un commissaire de justice, sans passer par une nouvelle intervention judiciaire obligatoire. Ce pivot procédural vise à abaisser les coûts et à raccourcir les délais d’exécution, ce qui rapproche la pratique française des standards observés chez certains voisins européens.

Pour l’écosystème des bailleurs, cette évolution est loin d’être anecdotique. Elle renforce la prévisibilité du recouvrement et améliore l’efficacité opérationnelle des procédures d’impayés, deux éléments que les investisseurs intègrent dans leur calcul du risque locatif. Reste que cette simplification ne supprime pas les garde-fous ni les priorités légales de protection des revenus du salarié.

Commissaires de justice : canal unique d’exécution

La consécration du commissaire de justice comme point d’entrée opérationnel fluidifie l’accès à l’exécution forcée. L’enjeu est double pour les bailleurs : limiter la durée d’exposition à l’impayé et plafonner les frais annexes. Un raccourcissement des délais réduit la dérive des créances et améliore la visibilité de trésorerie, surtout pour les propriétaires personnes morales et les foncières à effet de levier.

Sur le plan pratique, l’intermédiation unique clarifie aussi les étapes pour les entreprises de gestion locative, souvent confrontées à des chaînes procédurales longues et hétérogènes selon les juridictions.

Saisie des rémunérations : déroulé pratique et garde-fous

La procédure de saisie des rémunérations demeure encadrée. L’identification de l’employeur, la notification, le respect de la quotité saisissable et la prise en compte des créances prioritaires s’appliquent toujours. La réforme ne modifie pas la hiérarchie des protections ni la philosophie sociale du dispositif, elle simplifie l’accès à l’exécution une fois le droit du bailleur établi par un titre exécutoire.

En d’autres termes, la nouveauté est procédurale. Les barèmes, priorités et protections légales restent le socle de la saisie.

Un titre exécutoire constate une créance exigible et permet l’exécution forcée. À titre illustratif, il peut résulter d’une décision de justice ou d’un acte authentique. La réforme ne crée pas un nouveau titre : elle facilite la phase d’exécution après l’obtention de ce titre, via un commissaire de justice.

Saisie sur salaire : la quotité saisissable en pratique

La totalité du salaire n’est jamais saisissable. Une part est préservée afin de garantir un minimum vital au débiteur salarié. Les créances prioritaires, lorsqu’elles existent, structurent l’ordre dans lequel les sommes sont affectées. La réforme de procédure n’altère ni ces protections, ni les seuils existants.

Immobilier neuf sous tension : mise en chantier et ventes en berne

La chaîne de production du logement reste grippée. 27 500 logements ont été mis en chantier en juillet 2025, soit −9,5 % par rapport à juin, selon les statistiques officielles. La contraction reflète une offre en difficulté alors que la demande locative se renforce, notamment dans les bassins d’emploi des métropoles.

Du côté des promoteurs, la demande des particuliers se dérobe. La FPI observe une baisse de 41,1 % des ventes aux particuliers sur deux ans. La conjonction de coûts de construction élevés et d’une fiscalité jugée lourde fragilise les bilans, bloque des opérations et retarde les livraisons.

FPI : chute des ventes aux particuliers et causes identifiées

La contraction des ventes dans le neuf tient à un faisceau de facteurs : renchérissement de certains matériaux, recalibrage du financement bancaire, retrait d’une partie des investisseurs, et allongement des délais d’instruction d’autorisations. Ensemble, ces éléments grippent le pipeline et pèsent sur la capacité des promoteurs à lancer de nouvelles tranches.

La conséquence macroéconomique est désormais visible : moins de stocks, des délais de livraison allongés, et des arbitrages plus stricts sur les prix de sortie. À court terme, la tension sur l’équilibre offre-demande ne peut que se maintenir si la production de logements neufs reste inférieure aux besoins.

Les données mensuelles de construction sont sensibles aux effets calendaires, aux aléas climatiques et aux décalages de déclarations. La tendance doit s’apprécier sur plusieurs mois. Le signal de juillet 2025, conjugué à la baisse cumulée des ventes, demeure toutefois cohérent avec une contraction de l’offre.

Coûts de financement et inflation locative : un répit mesuré

Les taux immobiliers se stabilisent autour de 3,5 % pour les prêts à long terme en octobre 2025. Cette détente graduelle allège le service de la dette pour les acquisitions récentes, même si les niveaux restent plus élevés qu’avant 2022. Pour les investisseurs, le coût du capital se normalise, sans revenir à l’argent quasi gratuit.

Sur les loyers, la dynamique fléchit. L’IRL progresse de 0,87 % au troisième trimestre 2025, après 1,04 % au trimestre précédent. L’inflation locative se modère, ce qui réduit la pression sur les locataires tout en conservant une légère revalorisation pour les bailleurs (Insee).

Ce mouvement croisé — coûts de financement un peu plus favorables, indexation des loyers moins vive — rebat la carte des stratégies d’investissement. Les actifs bien situés, avec une vacance faible et un bon DPE, gardent l’avantage. À l’inverse, les biens nécessitant d’importants travaux voient leur rentabilité nette plus incertaine si les loyers progressent moins vite que les charges.

Métriques Valeur Évolution
IRL T3 2025 +0,87 % vs T2 2025: +1,04 %
Taux immobiliers longs (oct. 2025) ≈ 3,5 % Stabilisation
Logements mis en chantier (juillet 2025) 27 500 −9,5 % vs juin
Ventes aux particuliers dans le neuf −41,1 % en 2 ans Données FPI
Permis de construire T3 2025 +1,2 % sur un an Légère reprise

Dans ce contexte, la prudence reste de mise. Plusieurs analyses rappellent une confiance encore fragile des investisseurs, fragilisée par des chantiers différés et des ventes ralenties, malgré des signaux positifs en train de s’accumuler (Forbes France).

DPE 2026 et fiscalité locative : leviers attendus par le marché

Le DPE restera un point d’appui déterminant. L’ajustement attendu en 2026 devrait reclasser environ un million de logements, retirant à certains la qualification de passoires énergétiques. Une telle reclassification aurait un effet immédiat sur la valorisation des biens concernés, sans travaux dans l’immédiat, en réouvrant l’accès à la location et en fluidifiant les arbitrages d’actifs.

Sur le plan opérationnel, l’impact serait double : réduction de la vacance sur les biens reclassés et réajustement des décotes de transaction associées aux mauvaises étiquettes énergétiques. Pour les bailleurs, cela signifie potentiellement une prime de liquidité sur des actifs auparavant pénalisés, et un environnement de mise en location moins contraint.

Réforme fiscale à l’étude : allègement sur les revenus locatifs

Des pistes présentées pour 2026 incluent une baisse d’impôt sur les revenus locatifs et une mise à jour du périmètre des charges locatives. L’objectif visé serait d’amortir le risque d’impayés et de rehausser l’attrait de l’investissement, notamment pour les particuliers. À ce stade, le contenu final n’est pas officialisé et doit être lu comme une orientation de travail.

Pour un investisseur, la logique est claire : réduire l’écart entre rendement brut annoncé et rendement net réellement perçu, clé de voûte des décisions d’allocation. Un ajustement fiscal bien calibré peut réactiver la demande dans le neuf, à condition que l’offre suive.

Au 1er octobre 2025 : simplifications administratives et aides

Des nouveautés sont entrées en vigueur le 1er octobre 2025, avec des mesures de simplification et des aides renforcées pour les primo-investisseurs. L’esprit est de réduire les frictions administratives et d’accélérer la prise de décision des ménages. Si l’effet macro ne peut être immédiat, ces améliorations opérationnelles clarifient le parcours d’investissement et le financement associé.

À l’échelle sectorielle, l’enjeu sera la synchronisation de ces inflexions réglementaires avec le redémarrage progressif des chantiers, sans quoi le décalage offre-demande demeure.

Pinel et Denormandie : la logique économique

Ces dispositifs visent à abaisser le coût net de l’investissement en échange de contreparties sur la durée de location, les plafonds et la performance énergétique. La mécanique n’est pas une subvention directe : elle opère via une réduction d’impôt conditionnée, pensée pour orienter l’investissement là où les besoins sont identifiés.

Octobre 2025 a vu entrer en vigueur des simplifications administratives. En 2026, la réforme du DPE est attendue et des aménagements fiscaux sont à l’étude. Pour piloter une stratégie d’acquisition, suivez deux horizons : mesures effectives à court terme pour sécuriser l’exécution, et ajustements structurels en 2026 pour évaluer la valeur verte et l’impact fiscal.

Mieux armer les particuliers : information financière et devoir de conseil

Malgré des atouts structurels, l’investissement locatif peine à convaincre une partie des ménages. La complexité perçue du financement, de la gestion et de la fiscalité entretient un effet de seuil. Résultat : beaucoup privilégient l’achat de la résidence principale et diffèrent le locatif, malgré des opportunités réelles dans certaines villes et typologies.

Pour franchir ce seuil, l’acculturation financière est décisive. Les supports numériques — réseaux sociaux, vidéos pédagogiques, webinaires — jouent un rôle de diffusion d’informations concrètes, tandis que les guides mis en ligne par les pouvoirs publics facilitent la compréhension des droits et démarches. Les campagnes de sensibilisation thématiques, si elles sont concrètes et chiffrées, peuvent réduire l’asymétrie d’information.

Accompagnement des banques, notaires et agences : ce qui change réellement

Le devoir de conseil des professionnels prend de l’ampleur. Banques, notaires et agences immobilières ont intérêt à formaliser un parcours client lisible : éligibilité du financement, scénarios de sensibilité sur les taux, calendrier des travaux éventuels pour le DPE, et choix du contrat de location. Un balisage clair réduit les erreurs de parcours, fluidifie les transactions et améliore la confiance.

Pour un primo-investisseur, l’enjeu est d’aligner horizon de détention, profil de risque et qualité intrinsèque du bien. Un accompagnement formalisé, avec indicateurs-clés, sécurise la décision et limite les frictions opérationnelles post-acquisition.

Avant d’acheter, validez trois blocs :

  • Technique : diagnostic DPE, potentiel de reclassification, coûts d’entretien anticipés.
  • Financement : taux, assurances, stress test sur la vacance et l’IRL.
  • Exécution : stratégie de mise en location, politique d’indexation, recours au commissaire de justice en dernier ressort en cas d’impayé sur titre exécutoire.

Ces points d’attention structurent le rendement net sur la durée et encadrent les aléas de gestion.

2026 en ligne de mire : trajectoire possible pour l’investissement locatif

La simplification de la saisie sur salaire est un signal pragmatique : elle réduit l’incertitude d’exécution pour les bailleurs. Ajoutée à l’IRL plus modéré, aux taux qui se stabilisent et au chantier DPE attendu, la feuille de route devient plus lisible. Reste le verrou de l’offre neuve, toujours comprimée, qui conditionnera le rééquilibrage du marché.

Si les projets fiscaux et énergétiques aboutissent dans de bonnes conditions et que la production repart malgré des coûts toujours élevés, le cycle pourrait s’ouvrir de nouveau aux particuliers. À défaut, les ajustements procéduraux resteront utiles, mais insuffisants pour enrayer la pénurie dans les zones tendues.

Le marché attend désormais des confirmations chiffrées et un calendrier stabilisé pour enclencher un redressement durable.