Comment le Bail Climat transforme-t-il le marché locatif ?

Angoulême ajoute une corde verte à l’arc de l’immobilier. Avec Louer Facile, l’agence locative 100 % en ligne fondée par Frédéric Pedro, la Charente devient un laboratoire de pratiques locatives qui mêlent écologie, inclusion et efficacité opérationnelle. Le lancement officiel du Bail Climat, accompagné d’un ciblage assumé en faveur de profils souvent écartés du marché, change la donne pour les bailleurs comme pour les locataires.

Un bail qui rémunère l’effort environnemental

Le 1er août 2025, Louer Facile a rendu public son Bail Climat, un contrat inédit sur le marché français. Le principe est simple et lisible pour les parties: des écogestes vérifiables ouvrent droit à des avantages financiers, soit sous la forme d’une réduction temporaire de loyer, soit via un gel de l’augmentation annuelle.

Les actions éligibles couvrent un spectre du quotidien: bilan carbone individuel, participation à la Fresque du Climat, choix d’un fournisseur d’électricité renouvelable, ou encore mobilité décarbonée avec vélo et transports collectifs. L’efficacité tient à la matérialité de la preuve et à la granularité des incitations: une logique incitative forte, mais proportionnée et traçable.

Selon la presse locale, l’initiative s’est déjà distinguée par sa capacité à convertir des comportements vertueux en avantages contractuels tangibles. Ainsi, des déplacements bas-carbone peuvent se traduire par une baisse de loyer, tandis qu’un engagement éducatif type Fresque du Climat donne accès à un gel de l’indexation l’année suivante.

Au-delà de l’outil marketing, le Bail Climat crée une architecture contractuelle nouvelle pour aligner les intérêts du bailleur, du locataire et, indirectement, des politiques publiques de transition. Il marque aussi une tendance de fond: monétiser les externalités positives générées par les occupants d’un logement, et non plus seulement celles liées à l’enveloppe bâtie.

Pilotes en nouvelle-aquitaine et premiers résultats chiffrés

Le dispositif n’est pas arrivé ex nihilo. Avant l’ouverture au public, Louer Facile a mené des tests pendant deux ans dans plusieurs agglomérations de Nouvelle-Aquitaine: Angoulême, Niort, Pau et Mérignac. Cette phase a permis d’ajuster la mécanique de preuve et de calibrer les contreparties financières, afin de garantir une mise en œuvre robuste et reproductible.

Depuis le démarrage officiel, l’agence charentaise revendique 25 baux climats signés. En volume absolu, c’est modeste. En signaux de marché, c’est probant: le produit contractuel trouve acheteurs et locataires, avec un coût d’acquisition limité grâce à la distribution en ligne et à l’appui d’un parc déjà rénové en partie.

Louer facile: le concept et son ancrage

Louer Facile agit comme une plateforme de gestion locative digitale, positionnée sur un segment clair: simplifier l’accès au logement pour des profils sous-desservis, avec un protocole de sélection plus inclusif. Le Bail Climat ajoute une brique différenciante qui renforce l’attractivité et aligne l’offre avec les attentes générationnelles en matière d’impact.

Cette approche se nourrit de retours de terrain: les locataires en phase pilote ont perçu le gain financier associé aux écogestes comme une reconnaissance concrète, et non comme une contrainte normative supplémentaire. Résultat: une meilleure rétention et une relation plus collaborative entre parties.

À court terme, la métrique qui comptera pour l’entreprise est double: taux d’adoption du Bail Climat sur l’ensemble des baux signés et impact sur le taux d’impayés. En théorie, un locataire engagé dans le dispositif présente un profil de risque plus faible, car incité à maximiser la durée d’occupation et la stabilité.

Gouvernance, capital patient et synergies avec investir ensemble

Derrière Louer Facile, on retrouve Pedro Holding et, surtout, la coopérative Investir Ensemble, créée en 2021 par Frédéric Pedro. Les deux structures avancent main dans la main: la coopérative investit, rénove bas carbone et met à disposition une partie de son parc; l’agence, elle, opère la mise en location et déploie le Bail Climat.

Le dirigeant résume volontiers le rapport entre les deux entités comme une continuité opérationnelle. L’effet recherché: accélérer l’occupation de logements rénovés en internalisant une partie de la chaîne de valeur. Cette intégration verticale légère limite la friction entre la production d’actifs durables et leur absorption par le marché locatif.

Investir ensemble: stratégie et résultats

Investir Ensemble, forte de 225 sociétaires, gère désormais environ 100 lots. Son modèle repose sur des rénovations sobres en carbone, avec une logique d’investissement patient. En avril 2025, la coopérative a réalisé une levée de 500 000 euros afin d’industrialiser des opérations de rénovation et d’acquisition ciblées.

Ces capitaux alimentent une boucle vertueuse: améliorer la performance énergétique des biens, sécuriser l’attractivité locative et proposer des loyers compétitifs via des gains d’exploitation. Le Bail Climat se greffe sur ce socle: il crée un bonus comportemental côté locataire qui complète l’effort d’investissement côté bailleur.

Sur le terrain économique, l’intérêt pour les bailleurs tiers est double. D’abord, intégrer le Bail Climat peut limiter la vacance, en créant une proposition de valeur différenciante. Ensuite, il peut améliorer le profil de risque par la responsabilisation du locataire, sans se substituer aux garanties usuelles.

Ce que change le bail climat pour le droit locatif et la gestion des risques

Reste un enjeu central: la conformité juridique et la bonne intégration dans le droit des baux d’habitation. Louer Facile a choisi des incitations souples, adossées à des preuves matérielles. Pour rester solide, le dispositif doit respecter plusieurs lignes rouges.

• Encadrement des loyers et IRL: toute hausse demeure bornée par les règles d’indexation. Le gel promis par le Bail Climat est une renonciation temporaire de la part du bailleur, pas une dérogation à la loi.
• Clauses incitatives vs clauses potestatives: la contrepartie financière n’est pas due si l’action n’est pas réalisée. La rédaction doit éviter toute condition qui placerait la réalisation de l’obligation principale à la seule discrétion d’une partie.
• Non-discrimination: l’accès au bail ne peut pas être réservé à certains profils. Cibler des publics prioritaires est possible, à condition de conserver des critères objectifs et transparents.
• Passoires énergétiques: les règles de gel des loyers et d’interdiction progressive de mise en location des classes F et G s’imposent quoi qu’il arrive. Le Bail Climat n’a pas vocation à contourner ces contraintes, mais à les dépasser par l’engagement des occupants.

Pour l’assureur du bailleur et l’administrateur de biens, ce type de clause est surtout une question de traçabilité. Une règle simple s’impose: ce qui est incité doit être objectivable, et la contrepartie financière doit être proportionnée au bénéfice environnemental.

Exemple pédagogique: un bail avec remise liée à la mobilité

Illustration possible: un studio loué à 500 euros par mois hors charges. Le bail prévoit une remise de 3 % pendant douze mois si le locataire maintient un abonnement mensuel aux transports en commun et s’engage à venir au moins trois jours par semaine en bus ou tram. La preuve consiste en un relevé d’abonnement nominatif et un justificatif d’usage fourni par l’opérateur.

Si l’abonnement est interrompu, la remise cesse sans rétroactivité. L’indexation annuelle reste possible selon l’IRL, mais le bailleur peut offrir un gel exceptionnel si le locataire complète par une action de sensibilisation type Fresque du Climat. La clause doit indiquer la durée, les modalités de renouvellement et les cas de suspension.

Inclusion locative: une thèse d’investissement au service de la jeunesse et des profils atypiques

La puissance du modèle ne tient pas uniquement au climat. Louer Facile met l’accent sur l’accès au logement de publics fragilisés: étudiants, jeunes actifs, intermittents du spectacle, sportifs. Des populations souvent écartées par les filtres traditionnels de solvabilité, alors même qu’elles ne sont pas les profils les plus risqués si l’on intègre l’ensemble des signaux.

Cette orientation n’est pas cosmétique. Le marché français compte 4,6 millions de ménages locataires du parc social et environ 10,5 millions de personnes logées, avec une moitié des ménages de ce parc âgée de plus de 53 ans (Insee Première n°2047, 9 avril 2025). La tension reste forte pour les jeunes actifs et étudiants dans le parc privé, où les garanties standard pèsent lourd.

En pratique, la plateforme digitalise le parcours locatif, de la candidature à la signature. Elle évite la multiplication des pièces et synchronise les échanges. Couplé au Bail Climat, l’ensemble offre un pouvoir de négociation différenciant aux locataires qui s’engagent, tout en maintenant un niveau de sécurité acceptable pour le bailleur.

Cas d’usage: un jeune intermittent avec garantie visale

Un intermittent du spectacle, aux revenus irréguliers mais récurrents, peut se voir refuser un logement classique. Avec une garantie Visale et l’adhésion au Bail Climat, il sécurise la relation dès le départ. L’incitation environnementale fait baisser son reste à charge, et la garantie couvre les risques d’impayés. Le bailleur, lui, y gagne une occupation stable et des incitations crédibles.

Ce type de montage inclusif ne prétend pas résoudre l’ensemble des tensions de marché. Il multiplie toutefois les combinaisons acceptables, en replaçant l’information extrafinancière au cœur de la décision d’attribution.

Un terrain favorable: aides publiques, rapport parlementaire et dynamique régionale

Le Bail Climat s’inscrit dans une séquence plus large de politiques publiques en faveur de l’offre locative privée et de la rénovation énergétique. MaPrimeRénov’, pilotée par l’Anah, soutient la rénovation des logements et favorise les gains d’efficacité énergétique, contribuant à abaisser les charges et à améliorer l’attractivité des biens.

Le 30 juin 2025, la remise d’un rapport parlementaire sur la relance de l’investissement locatif par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson à la ministre du Logement Valérie Létard a alimenté le débat. L’axe majeur: réactiver l’investissement locatif privé en ajustant les dispositifs pour que les capitaux se réengagent dans la production et la rénovation de logements.

Dans cette perspective, Louer Facile et Investir Ensemble matérialisent une convergence: renforcer la qualité du parc via la rénovation bas carbone et stimuler l’occupation via des incitations comportementales. La Nouvelle-Aquitaine, région d’origine de ces initiatives, devient un espace test crédible pour des montages reproductibles dans d’autres bassins d’emploi.

Pour les collectivités, l’intérêt est aussi macroéconomique: un parc mieux occupé, des charges maîtrisées pour les ménages, et des comportements plus sobres. C’est un trépied politique attractif, d’autant que la pédagogie embarquée par des dispositifs comme la Fresque du Climat a un effet capillaire sur les usages.

Métriques d’impact et économie d’un bail incitatif

Mesurer l’impact d’un Bail Climat suppose de regarder au-delà du loyer facial. Plusieurs indicateurs méritent d’être suivis dans la durée, afin de crédibiliser l’approche et d’outiller les bailleurs tiers.

• Taux d’adhésion: part des nouveaux contrats optant pour l’avenant climat.
• Durée d’occupation: comparaison entre baux climats et baux classiques à profil équivalent.
• Taux d’impayés: évolution post-introduction des incitations, à profil comparable.
• Charges énergétiques: variation moyenne des dépenses d’énergie, corrigée de la météo.
• Fréquence des preuves: taux de renouvellement et acceptabilité administrative pour les locataires.

Sur le plan économique, l’incitation agit comme un outil d’acquisition et de fidélisation. En marketing locatif, une remise ciblée peut coûter moins cher qu’une vacance d’un mois, surtout dans les segments étudiants et jeunes actifs. En pratique, la baisse de loyer incitative doit viser un point d’équilibre entre attractivité et marge nette.

Louer facile: arbitrages financiers à l’œuvre

Le modèle combine trois flux: loyers perçus, coûts d’exploitation digitalisés, et remises conditionnelles. L’intégration avec un parc rénové permet d’amortir plus vite l’investissement par une occupation plus régulière et moins de turnover. Côté trésorerie, la remise incitative est un coût variable ajustable, ce qui protège la marge en cas de conjoncture défavorable.

Les partenaires financiers regarderont la capacité à répliquer ce schéma à d’autres villes, la stabilité du cadre juridique, et la discipline de mesure de l’impact. À ce stade, l’existence de 25 baux signés fournit un échantillon initial. La phase suivante doit consolider le pipeline et documenter des cas de réussite reproductibles.

Lecture territoriale: pourquoi la nouvelle-aquitaine est un terrain d’essai pertinent

La diversité urbaine de la Nouvelle-Aquitaine offre une palette de cas d’école, de la métropole bordelaise aux villes moyennes comme Angoulême ou Niort. Tester un bail incitatif dans des contextes de tension et de pouvoir d’achat différents accélère l’apprentissage et affine la structure des remises.

Dans les villes où l’encadrement des loyers s’applique, la promesse ne peut pas reposer sur des hausses anticipées, mais sur un gel d’indexation ou des remises temporaires. Dans d’autres marchés, la baisse faciale peut être plus lisible et plus attractive à court terme.

La région, déjà dynamique sur l’innovation climatique et sociale, fournit par ailleurs un réseau d’acteurs publics et associatifs utile pour massifier la pédagogie, y compris via la Fresque du Climat et les bilans carbone individuels. L’effet d’écosystème facilite l’adoption.

Chronologie et rôle des médias locaux dans l’adoption

Les premiers échos du Bail Climat sont venus de la presse locale, qui a mis en avant l’expérimentation angoumoisine et ses déclinaisons régionales. Cette mise en lumière a servi de rampe de lancement avant l’ouverture à un public plus large.

Ce type d’innovation contractuelle a besoin de relais pédagogiques pour être compris. En pratique, un article bien relayé joue le rôle d’un document d’information clé pour les bailleurs individuels. Il rassure sur la faisabilité et montre une trajectoire d’adoption crédible, à la différence d’un prototype restant cantonné au laboratoire.

Ce que doivent regarder les investisseurs et bailleurs institutionnels

Pour des investisseurs plus structurés, la question n’est pas de savoir si le Bail Climat est séduisant sur le plan éditorial, mais s’il est scalable, traçable et compatible avec un cadre multi-actifs. Trois facteurs serviront de boussole.

• Standardisation des clauses et des preuves, pour une intégration simple dans les systèmes d’information.
• Indicateurs d’impact audités à l’échelle portefeuille, pour alimenter les reportings ESG.
• Gestion des risques inchangée ou améliorée, avec un effet documenté sur les impayés et le turnover.

Une autre dimension comptera: la capacité à aligner le produit bailleur avec les incitations publiques actives. Les dispositifs d’aide aux rénovations, les recommandations du rapport parlementaire du 30 juin 2025 et les cadres locaux d’encadrement du loyer dessinent un environnement propice aux montages incitatifs bien calibrés.

Investir ensemble: gouvernance et effet d’entraînement

Avec 225 sociétaires, la coopérative présente une gouvernance ouverte, proche des logiques d’épargne citoyenne territoriale. Cette structure peut préfigurer un modèle d’entraînement pour d’autres coopératives régionales, où le Bail Climat deviendrait un standard d’occupation, non un produit d’appel ponctuel.

L’échelle actuelle, environ 100 lots, est suffisante pour mener une mesure d’impact robuste. Elle doit maintenant s’accompagner d’une politique de publication méthodique: description des clauses, taux d’adhésion, rétention, évolution des charges et retours bailleurs-locataires.

Feuille de route: de l’innovation locale à un standard sectoriel possible

Louer Facile a franchi l’étape clé: passer de l’idée à un produit contractuel opposable, testé et lisible. L’extension au public, matérialisée le 1er août 2025, ouvre un second cycle, celui de la réplication et de la standardisation. La prochaine marche consistera à renforcer la lisibilité des avantages pour un bailleur tiers, notamment via des modèles de clauses prêts à l’emploi.

Sur le plan macro, l’ambition est cohérente avec l’effort national de réduction des émissions liées au logement et la relance de l’investissement locatif privé. En connectant rénovation bas carbone, incitations locatives et inclusion, le tandem Louer Facile et Investir Ensemble se positionne sur une ligne à la fois économique, sociale et environnementale qui parle aux territoires.

Pourquoi le bail climat peut peser sur le marché locatif

La mécanique est lisible: donner une valeur monétaire aux écogestes, au sein d’un cadre juridique maîtrisé, pour accélérer la transition du secteur résidentiel. Avec 25 baux climats signés, une centaine de lots gérés côté coopérative et des financements dédiés levés au printemps 2025, le dossier a quitté le terrain de l’intention.

La suite dépendra de la capacité à documenter l’impact et à diffuser des standards de preuve. Si cette marche est franchie, le Bail Climat a les atouts pour devenir un outil de pilotage locatif, et non une curiosité éditoriale. Louer Facile montre qu’un bail peut devenir un contrat d’alignement d’intérêts, où climat, finance et inclusion trouvent enfin un langage commun.