+13 % en 2026, interdiction des étiquettes G depuis le 1er janvier 2025 et plafond de 90 jours pour les locations touristiques là où les collectivités l’appliquent : en deux exercices, la gestion locative française change d’échelle. Les professionnels s’installent au cœur du jeu, entre contraintes énergétiques, arbitrages fiscaux et digitalisation accélérée du marché.

DPE et interdiction de location : 2025 verrouille les passoires thermiques

La bascule est actée : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction, attendue par les acteurs de l’énergie et redoutée par une partie des bailleurs, concrétise l’objectif de sobriété porté par la trajectoire nationale. Elle touche un stock encore significatif de biens, parmi lesquels environ 1,3 million de logements du parc privé classés F ou G, selon des estimations relayées par les professionnels.

Le DPE reste l’étalon réglementaire du marché résidentiel. Il mesure la performance du bâti via deux volets, la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre, qui orientent travaux, valeur locative et conditions d’exploitation.

Pour les propriétaires, le changement de statut d’un bien induit des décisions immédiates : rénovation, sortie temporaire du marché ou cession. Pour les locataires, la règle renforce la qualité énergétique minimale du parc mis en location.

Cette consolidation réglementaire clarifie paradoxalement la stratégie des investisseurs. Le signal envoyé est net : l’arbitrage doit intégrer la conformité énergétique et la capacité d’upgrade technique. Les gestionnaires en retirent un avantage compétitif, en industrialisant le diagnostic technique, la priorisation de travaux et la valorisation d’actifs repositionnés.

Copropriétés : passage au DPE collectif

En parallèle, l’obligation de DPE collectif se déploie progressivement pour les copropriétés de 50 à 200 lots. Longtemps perçu comme une formalité lourde, ce diagnostic devient un outil d’optimisation patrimoniale pour les syndics et asset managers. Il aide à définir un capex pluriannuel pertinent, à planifier les interventions et à établir une grille de priorités technique et budgétaire cohérente au regard des échéances réglementaires.

Concrètement, les gestionnaires structurent des feuilles de route bâtiment par bâtiment : isolation des parois opaques, remplacement des menuiseries, pilotage des systèmes, migration des chaudières, ventilation équilibrée. Plus le diagnostic est fin, plus l’investisseur rapproche son échéancier de travaux de ses objectifs de rentabilité et de sa stratégie de détention.

Ce qui change au 1er janvier 2025 pour la location

1. Interdiction de louer les logements classés G au DPE.

2. Déploiement progressif du DPE collectif dans les copropriétés de 50 à 200 lots.

3. Le DPE demeure l’outil de référence pour évaluer consommation et émissions, support de décision pour travaux et valorisation (économie.gouv.fr).

Le DPE collectif couvre l’ensemble de l’immeuble en copropriété. Son déploiement par tranches de taille permet d’aligner la programmation des travaux sur les capacités financières de la copropriété. Il fournit un référentiel commun pour le syndic, le conseil syndical et les bailleurs, facilitant l’ordonnancement des chantiers, l’accès aux aides et la priorisation des lots les plus exposés aux contraintes réglementaires.

Locations touristiques : plafonnement à 90 jours et retour vers le résidentiel

Autre évolution structurante, la régulation des locations touristiques a été renforcée. Les collectivités disposent désormais d’un levier accru pour limiter la durée maximale de location à 90 jours par an, contre 120 auparavant. Cette capacité d’ajustement donne un outil supplémentaire pour rééquilibrer l’offre en faveur des baux classiques là où la pression locative est la plus forte.

Ce resserrement bénéficie aux opérateurs spécialisés en location longue durée. En réduisant la porosité entre hébergement touristique et parc résidentiel, il favorise un flux de biens « réinternalisés » vers le marché traditionnel. Les gestionnaires y voient une opportunité de reprise d’actifs, de remise aux normes et de repositionnement sur des segments porteurs, notamment pour des logements meublés répondant à des standards élevés.

Zones urbaines tendues : rééquilibrage de l’offre

Dans les bassins d’emploi et les villes étudiantes, la contrainte sur la location de courte durée est perçue comme un moyen d’alléger la pression. Elle n’agira pas seule, mais combinée aux obligations DPE et à la reconfiguration des portefeuilles, elle peut soutenir une stabilisation du stock locatif disponible pour les résidents permanents. Le bénéfice est double pour les professionnels : meilleure visibilité sur la durée de détention et réduction du risque de vacance sur des biens remis durablement sur le marché classique.

Les collectivités peuvent calibrer la durée autorisée de mise en location touristique à 90 jours, renforcer les obligations déclaratives et coordonner des contrôles. L’objectif est de réduire les effets d’éviction sur le parc résidentiel, sans obérer l’économie touristique locale. Ce cadre incite les propriétaires à arbitrer entre rendement court terme et stabilité réglementaire, à l’avantage des baux traditionnels lorsque la contrainte s’intensifie.

Gestion locative en 2026 : revalorisation des honoraires et montée en expertise

L’année 2026 actera une revalorisation de près de 13 % des honoraires de gestion, après onze ans de gel. La hausse, indexée sur l’IRL, sera effective au 1er janvier 2026.

Ce réajustement dépasse la mécanique inflationniste : il entérine la complexité croissante de l’environnement juridique et technique. En clair, la profession se repositionne sur un rôle de conseil patrimonial complet, loin de la simple administration courante des baux.

La valeur réside désormais dans la maîtrise réglementaire des calendriers DPE, des obligations de diagnostics et des régimes fiscaux, dans l’expertise technique de la rénovation énergétique, et dans la vision stratégique associant rendement, capex et arbitrages de détention. Cette trilogie dessine les contours d’un métier à plus forte intensité de savoir-faire, au service de la résilience financière des portefeuilles privés.

Gestionnaires : nouveaux rôles métiers

  • Compliance et reporting : cartographier les risques énergétiques, documenter les échéances et suivre l’exécution des travaux.
  • Ingénierie de travaux : scénariser les investissements, prioriser les gisements d’économies, coordonner les entreprises.
  • Conseil patrimonial : arbitrer rénovation, conservation ou cession, intégrer la fiscalité et les horizons de détention.

Indexée sur l’Indice de Référence des Loyers, la revalorisation aligne la facture de gestion sur l’évolution des loyers. Elle préserve la soutenabilité côté bailleur tout en internalisant les coûts croissants de conformité et d’expertise. Pour les cabinets, le pilotage fin de l’IRL devient un élément de modèle économique, via des révisions transparentes et prédictibles.

Revalorisation 2026 : l’essentiel pour les bailleurs

  1. +13 % annoncés sur les honoraires de gestion, après 11 ans sans relèvement.
  2. Entrée en vigueur au 1er janvier 2026, avec une indexation sur l’IRL.
  3. Traduction économique d’une montée en gamme du métier, portée par les obligations énergétiques et juridiques.

Tension locative 2025 : chiffres-clés et impacts prix

La photographie 2025 est nette : demande soutenue, offre limitée. Environ 25 % des ménages vivent dans le parc locatif privé, avec près de 10 millions de propriétaires bailleurs mobilisés.

Les estimations signalent un retrait de l’offre : -6 % de logements proposés à la location par rapport à 2024, en lien notamment avec l’interdiction des étiquettes F et G encore présentes en nombre. Jusqu’à 600 000 biens seraient temporairement sortis du marché, conséquence mécanique des contraintes énergétiques et des arbitrages de travaux.

La tension se traduit en prix : les loyers progressent de 3,3 %, pour un loyer moyen à 723 € par mois. Dans son analyse récente, Meilleurtaux.com souligne le déséquilibre entre une demande accrue et une offre en berne, un choc particulièrement sensible pour les publics étudiants en recherche de meublés et de petites surfaces.

Dans ce contexte, les bailleurs qui s’alignent rapidement sur le nouveau cadre réglementaire consolident leur rentabilité. La fenêtre s’ouvre pour des stratégies opportunistes : rénovations ciblées, repositionnement de biens meublés, ajustement des niveaux de service. À l’inverse, la passivité coûte en vacance, en coûts différés et en décote potentielle à la revente.

Étudiants et zones tendues : effets palpables

Le segment étudiant concentre l’effet ciseau entre besoin accru et raréfaction des offres. Les villes universitaires et les centres métropolitains observent des délits de présentation classiques de marché tendu : files d’attente aux visites, sélectivité des dossiers, pression sur les garanties. Les opérateurs qui proposent des meublés aux normes, bien équipés et digitalisés captent une prime de rareté tout en sécurisant l’occupation.

Bailleurs seniors : enjeu d’accompagnement

La profession observe que seuls 30 % des bailleurs de plus de 65 ans possèdent spontanément la maîtrise des nouvelles règles. L’accompagnement devient un levier économique à part entière : externalisation de la gestion, information sur les échéanciers DPE, priorisation de travaux à retour rapide. Les cabinets de gestion structurent des offres à la carte pour concrétiser des plans d’actions simples, chiffrés et pilotables.

Marché locatif 2025 : points de friction à surveiller

  • Offre en baisse de 6 % vs 2024.
  • Retrait estimé de 600 000 biens liés aux étiquettes F et G.
  • Loyer moyen à 723 € et hausse de 3,3 %.
  • Public étudiant particulièrement affecté par la raréfaction et la saisonnalité des baux.

Immobilier locatif digital : adoption massive et mutation des usages

L’industrialisation des process s’accélère. En 2025, 78 % des bailleurs déclarent s’appuyer sur des plateformes numériques de gestion, contre 65 % en 2023.

Côté locataires, 62 % privilégient désormais le paiement en ligne. Les signatures électroniques des baux ont bondi de 45 % en trois ans. Cette modernisation a un effet direct sur la qualité opérationnelle : réduction des délais, meilleure traçabilité, conformité renforcée.

Parallèlement, la structure de l’offre évolue. Les logements meublés représentent 59 % des locations en 2025, contre 38 % en 2019.

Ce basculement traduit une demande de flexibilité accrue et un standard de service plus élevé : ameublement durable, maintenance réactive, connectivité, process d’entrée et de sortie fluidifiés. La contrepartie est une gestion plus sophistiquée, qui mobilise des compétences techniques et juridiques renforcées.

Plateformes et signatures électroniques : gains opérationnels

La chaîne de valeur s’automatise du sourcing à la restitution du dépôt de garantie. La signature électronique réduit les frictions et verrouille la sécurité juridique des engagements.

Le bailleur y gagne en rapidité d’exécution, le locataire en lisibilité et en accès 24 h/24 à ses documents. Pour les gestionnaires, la donnée devient un actif exploitable pour piloter la vacance, anticiper les impayés et dimensionner les campagnes de travaux.

Meublé dominant : nouvelles exigences de service

Le meublé impose un cycle d’exploitation plus dense : renouvellement d’équipements, suivi de l’état d’usage, conformité des inventaires, assurance des biens mobiliers. Les cabinets qui industrialisent l’approvisionnement et la maintenance préservent la marge et la satisfaction client, tout en sécurisant la valeur locative. Sur ce terrain, la compétence logistique devient aussi stratégique que la compétence juridique.

La digitalisation intensifie la circulation de documents et de données sensibles. Les professionnels structurent des politiques de conservation, de chiffrement et de journalisation, avec une attention particulière aux justificatifs, aux pièces d’identité et aux échanges contractuels. L’objectif est double : garantir la conformité et consolider la confiance des parties prenantes dans la durée.

Réforme du DPE 2026 : 850 000 logements électriques reclassés

La seconde étape de la séquence se joue au 1er janvier 2026 avec une évolution du calcul du DPE annoncée par les autorités. La méthodologie révisée améliorera la prise en compte de certains systèmes de chauffage électrique. Effet attendu : 850 000 logements électriques devraient sortir du statut de passoire thermique sans travaux lourds, selon des analyses relayées par la presse spécialisée.

Ce recalibrage constitue un signal positif pour la transition énergétique et une respiration pour les bailleurs. Les actifs reclassés sortent de l’étau réglementaire F ou G, libérant des marges de manœuvre commerciales et financières. Il reste toutefois nécessaire de suivre le texte final et ses modalités, afin d’ajuster correctement les plans de travaux et les perspectives locatives dès l’exercice 2026.

Info.gouv.fr : cap méthodologique assumé

Le gouvernement a confirmé l’évolution du calcul du DPE à compter du 1er janvier 2026, afin d’aligner l’outil sur les réalités de performance des systèmes électriques et d’envoyer un signal d’investissement aux ménages et aux bailleurs concernés (info.gouv.fr, 9 juillet 2025). La doctrine est claire : améliorer l’équité de classement, sans relâcher l’exigence de sobriété sur le long terme.

Impacts opérationnels pour les gestionnaires

  • Repricing des actifs : réévaluation de la valeur locative des logements reclassés.
  • Plan de travaux ajusté : report possible de certaines interventions, maintien des lots sensibles en priorité.
  • Commercialisation : retours rapides sur le marché pour les biens sortant des classes F et G.

Le reclassement élargit la base de biens commercialisables. À court terme, il peut atténuer la tension dans certains micro-marchés et limiter les hausses de loyers. À moyen terme, il améliore la continuité d’exploitation et réduit le risque de vacance sur les portefeuilles les plus exposés. Les impacts varient selon l’implantation géographique, la typologie des logements et la dynamique de la demande étudiante ou professionnelle.

Fenêtre stratégique pour les bailleurs et les gestionnaires

Le diptyque 2025-2026 dessine les contours d’un nouvel âge de la gestion locative. Interdiction des étiquettes G, pouvoir local renforcé sur les locations touristiques, revalorisation des honoraires indexés sur l’IRL, digitalisation massive et évolution du calcul du DPE : la séquence ordonne le marché et augmente la prime à l’expertise. Plusieurs analystes de la presse économique évoquent un cycle favorable, potentiellement assimilable à un âge d’or pour les acteurs capables d’agréger réglementation, technologie et conseil stratégique.

Pour les propriétaires, le choix d’un partenaire devient un décideur de performance à part entière. Pour les cabinets, la période offre une dynamique de croissance exigeante mais féconde : forte intensité de savoir-faire, industrialisation des process et montée en valeur des services.

À horizon court, c’est la capacité d’exécution des plans DPE et la maîtrise des arbitrages locatifs qui feront la différence. Le temps joue, désormais, pour ceux qui s’alignent vite et bien.